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恒大|后顾无忧的撤退 恒大地产四年借壳回A宣布终止

恒大地产漫长的回A进程最终落下帷幕 。
虽然过去有不少的分析都认为 ， 恒大在A股上市几乎是不可能的任务 ， 但最后尘埃落定时候仍感觉颇为遗憾 。
在经历了多次延期后 ， 中国恒大集团最终宣布 ， 公司董事会于2020年11月8日决议 ， 终止与深深房的重组计划 。 交易对方深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司亦发布公告称 ， 将终止筹划重大资产重组事项 ， 与此同时 ， 公司股票将于11月9日复牌 。
回A长路
这宗牵动了全地产行业的重要案件 ， 自恒大2016年10月3日正式宣布重组深深房以来 ， 靴子已经悬空了四年 。
按照当时披露的草案 ， 深深房将以发行A股或现金方式购买广州市凯隆置业有限公司持有的恒大地产集团100%股权 ， 从而使凯隆置业成为深深房控股股东 。 恒大集团旗下的地产业务则将注入深深房 ， 完成A股上市平台的搭建 。
而利用回A为前提 ， 恒大集团引入三轮战投合共1300亿元 。 其中 ， 2016年12月30日凯隆置业及恒大地产 ， 与战略投资者签订首轮投资协议 。 据此 ， 恒大地产获得300亿元注资 。 随后注资额追加5亿元 ， 修订为305亿元 。
2017年5月31日 ， 恒大方签订第二轮投资协议 ， 第二轮投资者向恒大地产注入395亿元资金 。 6个月后 ， 恒大获得第三轮战略增资 ， 金额高达600亿元 。
借助此批资金 ， 恒大一举调整融资结构利用股权融资代替永续债 ， 摆脱了后者的桎梏 ， 利润得到释放 。 与此同时 ， 保证成功回A便成为恒大近年来最重要的经营任务 ， 但这条路并不好走 。
第一 ， 恒大地产业务规模十分庞大 ， 这在相当程度上表示了重组的难度之大 。 以2017年的标准看 ， 恒大当时年销售额已经超过5000亿元 ， 旗下拥有总土地储备规划建筑面积3.12亿平方米 。
第二 ， 恒大地产与深深房的重组涉及到民营企业对地方国企的混改 。 国企混改是一项事关国家经济全局的重大战略措施 。 近年来 ， 在民营企业进不进入国企 ， 如何进入国企等方面 ， 相关政策规定还在陆续讨论并推出 。 如此大规模的混改 ， 在执行上颇有难度 。
第三 ， 此次重组实质上为恒大地产业务“借壳上市” ， 这亦关乎到国家对房地产市场整体调控的问题 。
自2016年12月中央经济工作会议明确指出 ， 要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位以来 ， 房地产在A股上市还没有成功的先例 ， 与恒大地产一同排队的还有富力地产与万达商业 ， 而前者回A旅程要追溯到2007年 ，
万达商业的上市申请则于2015年9月被受理 ， 如今项目状态一直处于“已反馈” 。
当时 ， 在经过十年高速发展之后 ， 注意到风向变化恒大在2017年选择主动踩下刹车 ， 提出将发展模式由规模型转变为规模+效益型 ， 同时经营模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低” ， 转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式 。
更早之前 ， 在宣布回A的初期 ， 也随即有分析指出恒大地产可能面临最大的困难 ， 会来自监管方面 。
据了解 ， 恒大的香港上市平台为海外资产、红筹股概念 ， 其属于典型的VIE架构（VIE架构为境内从事业务运营 ， 境外主体海外上市的控制结构） 。 而2015年开始的中概股和红筹股回A风潮 ， 引发的壳资源炒作 ， 就引起了证监会的关注 。
尤其当今年1月爆发的新冠病毒疫情将经济情况恶化 ， 年中公布的“三道红线”新政就在融资层面对中国房地产企业作出实质性的要求 ， 若不限时整改就将对企业发展带来立竿见影的冲击 。
同时 ， 据最近10月29日经第十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 ， 文件就提到要继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 租购并举、因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康发展” 。


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