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房东|长租公寓“赚差价”不灵了，自如需妥善处理解约事宜( 二 )


张学的经历不是唯一 。 进入10月以来 ， 北京、深圳等地一些房东在网络或微信群中吐槽称 ， 收到自如方面“选择题” ， 要么同意降租 ， 要么立即提前解约；不同城市 ， 不同地段的房源 ， 降租比例略有差异 ， 各地房主投诉反馈 ， 降价比例在10%-30%之间 。 如果不同意降租 ， 那么自如将单方解约 ， 按照合约向房东赔偿部分房租 ， 但需抵扣一定装修折旧费 。
这种以“通牒”的形式逼迫房东降价越来越多 。 今年7月 ， 黑猫等投诉平台接连接到北京一些房东对自如的投诉；今年6月 ， 上海一些房主陆续投诉自如没有和大家提前沟通就擅自降租……
有房东称 ， 自如单方决定降租的做法是在违约 ， 另一方面租金降幅极大 ， 基本上他们说多少就得是多少 ， 只要房东不同意 ， 自如立即解约 ， 后面就会陷入无尽无休的索赔程序 。
有媒体报道 ， 自如的做法有些任性了 ， 对于合同契约的法律效力也不够尊重 。 目前一些城市的房东开始维权 ， 组团将自如告上法庭 ， 但这期间 ， 房子可能因纠纷租不出去 ， 房东要承受这个损失 。
一位自如管家解释称 ， 近期频繁的强制解约 ， 背后根本原因是高收低租 。 假如自如前几年以9000元的价格从业主手中拿房 ， 但今年市场行情不好 ， 租赁价格下降 ， 同时出租率下降 ， 自如在这个房子上获得的出租收益可能只有7500元 ， 完全是在亏钱 。
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长租公寓“赚差价”不灵了
实际上 ， 今年初疫情爆发时 ， 就对长租公寓行业冲击巨大 。 贝壳研究院此前发布的数据显示 ， 疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75% ， 同比下降20%；自如管理的100万间房源 ， 受疫情影响平均多空置15天 ， 企业直接损失预计超过6亿元 。
长租公寓企业的商业模式是 ， 先从业主手中收房 ， 装修之后再出租给租客 ， 利润主要来自租金差 。 但随着前几年资本的大举进入 ， 长租公寓行业成为风口 ， 众多新玩家入局 。 为了争夺房源 ， 扩大规模 ， 很多企业抬高了从业主手中的收房价格 。
而要维持现金流稳定 ， 长租公寓企业又不得不将房源保持在一定的出租率水平 ， 甚至不惜以高收低租的方式将房屋出租 ， 以降低空置率 。
对于连续在各地降租的原因 ， 自如方面曾经对媒体和公众解释：基于市场行情变化 ， 个别房源出现价格波动 ， 属于正常现象；本着稳健经营的方针 ， 自如需要对个别不符合公司经营政策的房源合约进行调整优化 ， 因此出现极少量房源 ， 由公司和业主友好协商 ， 优化合约的情况 。
但这只是自如的一面之词 ， 而从房东的角度来看 ， 每次都是最后通牒的形式 ， 既不友好 ， 也不是协商 ， 而是强硬要求降价 ， 要么退租 。 而从租客的角度看 ， 付了服务费 ， 却享受不到应有的服务 ， 而退租几乎就是一个电话 ， 就会让你疲于奔波 ， 很多人选择息事宁人 ， 因为“跟他们真的耗不起 。 ”有租客这样表示 。
网络中有声音认为 ， 如今单方解约 ， 或为通过断臂求生的方式自保 ， 还有人认为 ， 自如此前高价争夺房源 ， 如今“盘子”做大 ， 需要考虑优化经营结构 ， 自然存在对原来高价收房老客户的“处理” 。 一位不愿具名的业内人士表示 ， 无论自如此举真正目的是什么 ， 只顾自身利益单方解约的行为 ， 确有店大欺客之嫌 。
虽然自如在大庭广众之下会宣称倡导“坚持品质就是生命的企业文化” ， 但目前来看 ， 自如遭遇的投诉太多了 ， 显然没有拿品质当生命 。
房东|长租公寓“赚差价”不灵了，自如需妥善处理解约事宜
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广东保典律师事务所合伙人、公益律师廖建勋表示 ， 根据合同约定 ， 自如违约解除合同 ， 业主可以要求自如赔偿两个月的违约金 。 因为是自如主动违约解除合同 ， 所以自如没有权利要求业主赔偿装修损失和家具家电的损失 。 而按合同规定 ， 家具不属于业主所有 ， 自如可以将家具运走 。


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