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?万万没想到！杭州房东和租客“互掐”，局面失控：这样要掏70万元违约金？！( 二 )


3月18日上午 ， 西湖区人民法院开庭审理了这一起案件 。 庭审过程一共80多分钟 ， 原告一方出庭的是陈先生及其代理律师 ， 被告一方没有聘请律师 ， 但万先生自己就是一位法律工作者 。 钱报采访人员通过浙江高院庭审直播平台 ， 观看了庭审全过程 。

?万万没想到！杭州房东和租客“互掐”，局面失控：这样要掏70万元违约金？！
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双方达成的口头续租协议 ， 到底有没有法律效力 ， 双方展开了激辩 。 “1月13日 ， 陈先生向我催过房租：‘你们继续租的话 ， 租金还没给我 。 ’”万先生向法官表示 ， 陈先生这一催讨行为可以视为对先前达成续租半年的口头协议的继续 。 不过 ， 陈先生表示他此时所表达的“续租”的意思 ， 已在1月5日表达得很清楚了 ， 根本不是万先生所理解的续租半年 。
但是万先生紧紧抓住陈先生的退款时间不放：“你是在1月26日找到了房子的下家之后才把房租退还给我的 ， 而不是收到我房租的第二天或者第三天 。 ”
“退一步讲 ， 即便这个口头协议有效 ， 就算我违约 ， 根据原来的租赁合同 ， 违约金也就是一个月的房租5300元 ， 这个我愿意出 。 而且我今天也拿出诚意 ， 愿意拿出3个月的房租来作为赔偿 。 ”陈先生说 。
“可如果我不要违约金 ， 要求继续履行合同呢？”万先生表示不接受 。
“我们认为租赁合同已于2021年1月11日到期 ， 到期前原告也已经明确通知了被告 ， 只能租住到1月底或者年底 ， 后又同意被告租住到2月底 。 双方并未就续租事宜签订书面合同 ， 那么这份口头协议实际上就是不固定租赁合同 ， 当事人可以随时解除合同 。 原告1月5日就已告知租客 ， 显然已经尽到了提前告知的义务 。 ”
原告代理律师认为陈先生解除合同 ， 并按照原租赁合同的违约金赔偿 ， 是合情合理的 。 同时她还提醒被告 ， 如果不能在4月15日之前搬走 ， 那么原告就有可能产生69.9万元的赔偿金损失 。 这个损失的扩大完全是由被告不肯搬离造成的 ， 理应由被告承担 。
“从原告催促并接受3个月房租来看 ， 续租时间至少是3个月 。 从被告的意愿来看 ， 续租半年的期待是很强烈的 ， 没有人希望3个月之后再搬一次家 。 ”万先生向法官提出反诉 ， 要求法院支持租住到7月11日的请求 。
“当然我们也愿意接受法院的调解 ， 可以搬出去 ， 但是重新找房以及搬家产生的额外损失 ， 必须由陈先生承担 。 ”万先生如是表示 ， 同时他认为原告律师提出的69.9万元损失应由被告承担的说法是无稽之谈 。
房东能打赢官司吗？
可能会输得一败涂地
3月18日的这场庭审 ， 没有当场宣判 。 不过双方达成了初步意愿 ， 那就是万先生一家重新找房 ， 产生的相关损失（搬家费、中介费、未租住一年产生的违约金）由陈先生承担 。
但是当天下午 ， 代理律师告知陈先生 ， 万先生那边又发生了变化 。 “万先生不同意上午的方案 ， 坚持他原来的要求 ， 即由陈先生支付8个半月的租金以及中介费和搬家费 。 如果不同意 ， 万先生打算坚持住到7月才搬走 。 ”
对陈先生来说 ， 这样的结果似乎一下子又回到了原点 。 此外更令他担忧的是 ， 即便法院判决万先生一家立刻搬离 ， 但是万先生完全可以不服判决提起上诉 ， 把时间拖过4月15日 。
“一切等法院判决 。 单方面讲述的情况 ， 肯定是带有很强的情绪的 。 希望下次可以约个时间面聊 ， 请你转告陈先生 ， 他这次遇到的是一个专业人士 。 ” 钱报采访人员与万先生取得联系后 ， 对方不愿意在电话中多说 。
【?万万没想到！杭州房东和租客“互掐”，局面失控：这样要掏70万元违约金？！】“由于双方并未签订书面合同 ， 我个人倾向于原告代理律师的说法 ， 这是一份不定期租赁合同 。 我觉得只要原告尽到了合理的提前告知解除合同的义务 ， 法院会支持原告的诉讼请求 。 ”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为 ， 如果从这个角度来说 ， 原告打赢这场官司的胜算是很大的 。
但是站在另一个角度来说 ， 原告可能要输得一塌糊涂 。
“一审到目前还没有宣判 ， 即便明天就宣判 ， 还要走送达公示等流程 ， 也肯定是要到4月15日之后了 。 而且原告的担忧也完全成立 ， 被告可以上诉 ， 等二审结果出来恐怕又得几个月 。 所以说无论判决如何 ， 只要被告硬刚到底 ， 原告都有可能产生69.9万元的违约金 ， 算是输定了 。 ”张双鹏坦言 ， 有时候法律武器并不能解决现实尴尬 。 如果原告真的因为被告不肯搬离而产生69.9万元的违约金的话 ， 后期通过诉讼要求被告承担 ， 法院未必会支持 。


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