新手买房教科书，二手房交易流程 _买房

本内容来源于@什么值得买App ，观点仅代表作者本人｜作者：四两拨两斤
2020真是难，开头难中间难，过到现在心里更难，因为再过两月今年就结束了。今年一直处在摸鱼状态，人一闲着就喜欢回忆过往，比如2016那个金黄色的春天，房子从年初涨到年尾，紧接着2017年全国掀起限购限贷热潮，摁到现在也没把大家买房的热情给掐灭。
这次限购限贷政策堪称史上最严， 2017年至今广佛这边房贷利率都在上浮10%-30%间，再没回过2016年基准利率8折的时候。虽然艰难，购房刚需没因客观环境消减，这几年四两先后购买了两套二手房，掏空家底为了家人今后可以住得更自在
买房过程挺累，接连刷房源跑楼盘，谈价签合约，跑贷款过户交首付，去年跑贷款还给我遇到按揭跑路，都什么世道？
买房往往是上百上千万的交易，心理容易有个坎觉得很难。其实最难是下定决心买，后面的过程不用慌，这篇就分享下去年买二手房交易流程

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还没开门就排队的房管局
（别听某些公痴瞎吹，误以为限贷限购后交易寥寥，去房管局走走就知道）
一、看房当你有个买房的念想时，行动的第一步是看房。和买任何东西一样，看房也需要各种规格和性能参照对比，不然这么多选择又不能全要。
得益于房屋中介的线上发展，线上看房现在非常方便，下载购房app直接筛选，现在的app集合了房源、小区、地图、价格、历史成交等信息，花些精力足够初步了解。需注意不是挂app上的房就一定有，就一定像描述那样，很多细节需要现场看，要跟业主沟通，所以接下来要实地看房
实地看房过程非常耗时间精力，我一般电话和中介沟通先了解某楼盘多少房有钥匙能直接看，周边还有啥推荐可直接看的，心里有个底。网上挂的房源实际可能在租不方便，可能业主不在，各种原因通常只有不到两成房源有钥匙可现场看。好在同小区商品房差不多环境和结构，跑跑基本能掌握情况。
我个人的经验看房时重点关注：
1.交通（实测距公交、地铁等公共交通站点的步行时间）
2.商业、生活配套（大型生活超市、菜市场、商场的配备数量及距离）
3.学位（幼儿园、小学、中学的配备质量及距学校的距离）
4.楼层朝向（电梯/楼梯，采光，通风，户型，噪音）
5.装修质量，如观察墙壁、天花板（是否有渗水、漏水痕迹），询问水、电使用材质、年限、有无更换过等……

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二、沟通看好房后可以让中介跟业主约个时间详谈，当然也可以自己找业主谈，只要你能找到。中介在购房过程起到的作用很有限，该谈该办的事你都得自己来。如果中介收费合理可以让中介组织，经验老道的中介会极力帮你谈成这单买卖（不然他就没提成了）
主角是你自己，该了解的都得问清楚。我小结了些签合同前要和业主谈清楚防扯皮的几个关键问题：
1.价格。这是买卖双方都最关心的问题，如果不是靠抢的超笋房源都有一定的讲价空间。看个人功力，磨一磨业主多少会松口，一松口就几万，得挖空心思争取，比如博同情。
2.付款方式：全款、按揭（纯商贷、公积金、商贷组合贷、纯公积金贷），纯贷款。在交易中一般以纯商贷的按揭方式居多，尤其现行购房限购限贷政策下，由于公积金贷款办理手续时间长、放款慢、要求申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月以及提供购房首付款证明才走到下一步审批流程等各种限制和要求，导致买卖双方都存在交易风险，多数卖方不同意使用公积金组合贷方式，遇到了就当捡到便宜。
3.定金。双方协商购房定金，通常5～20万不等。签订合同的时候除了看清制式合同的条款外，通常我会加上因不可抗力等因素导致买卖终止的情况，买卖双方都不负违约责任，定金无息退还的附加条款，比如因银行贷款未成功审批导致房屋买卖终止的情况等。