开发商举报自己续：一审判决120万全款买房合同无效( 七 ) 120万全款买的房两年后遭开发商起诉

　　谢静认为，对于类似案件，在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分，如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。购房人如遇到房地产开发商恶意违约的情况，可以要求开发商承担因其原因致使合同无效所造成的实际损失，维护自身权益。

　　房价上涨购房者受损，开发商应赔偿

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　　陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为，更为重要的是，因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失（即房屋上涨的差价）怎么弥补？因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房屋上涨给购房者带来的损失。

　　另一方面，如果购房者购房时并不知晓开发商未取得预售证，那么开发商则存在欺诈，但是，法律后果不同。这一法律后果是，商品房由购房者归还于开发商，房子归开发商所有；而开发商需向购房者返还已付购房款及利息、并可承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　合同无效让购房人承担了商业风险

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　　长期关注房产领域案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌分析，在商品房买卖的法律体系里有两种合同，一个是认购书，称为预合同，另外一个是正式的商品房买卖合同。

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效；二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同；三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。