华夏幸福“水逆局”与吴向东的三道考题( 七 ) Winshang引言

“钱紧”压力大，地产金融化是机会

在华夏幸福大举复制其产业新城模式并实现高增长的同时，其资金方面仍面临不少压力。

来源：华夏幸福2018年年报，商业地产头条整理

年报显示，截至2018年末，华夏幸福总负债为3549.96亿元，总资产4097.12亿元，资产负债率为86.65% ，同比去年增加5.56个百分点，近五年均维持在80%的红线以上。

受“环京大限购”的影响，华夏幸福筹资活动现金流量净额自2017年起由正转负，这表明华夏幸福在“死守环京”的路子行不通了。

二股东平安的加入，让华夏幸福缓过一口气。 2018年，华夏幸福筹资活动现金流净额为-649亿，但从2018年第四季度开始，其融资性净现金流转正，截至报告期末货币资金余额473亿元，环比大幅增长25% ，覆盖一年内到期有息债务的1.8倍。

表面上看，华夏幸福的资金还算宽裕，但细看其应收账款又不免让人担忧。

截至2018年12月31日，华夏幸福的应收账款账面余额352.15亿元，其中应收政府园区结算款347.37亿元。

华夏幸福在年报中表示，应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府，公司结合历史经验及行业性质，基于谨慎性原则，按账龄分析法对该类应收款项计提坏账准备6.33亿元。

华夏幸福“水逆局”与吴向东的三道考题( 七 )