华夏幸福“水逆局”与吴向东的三道考题( 六 ) Winshang引言

本文原始标题为：华夏幸福“水逆局”与吴向东的三道考题---来源是：

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来源：华夏幸福2018年年报，商业地产头条整理

首先，是其应收账款周转率一直下降，这主要系应收政府园区结算款增加所致，是其经营模式的反映。运营周期长远超住宅开发，是产业园生意的醒目标签，也是缺点之一。

数据显示，其2014年的营业周期（存货周转天数+应收账款周转天数+预付账款周转天数-应付账款周转天数-预收账款周转天数）为1242.4天，到2017年则上升为2005.78天。

这也就意味着，华夏幸福资金回笼的时间存在很大不确定性，取决于地方政府财政收入增加的速度，可想而知，这样的流程必然拉长资金回笼时间并加大资金回笼风险。

不过， 2018年上述营业周期已降至1709天，反映营运能力的总资产周转率、存货周转率、营运资本周转率也在2018年同比上升。

未来，如何在保持规模复制同时，做到“运营精细化” ，依然是摆在吴向东面前的第二道关卡。而这也是华夏幸福在《致股东信》中反复强调的：

“运营精益化。他山之石，可以攻玉，全球不动产领先者都是覆盖开发经营全周期，通常是销售和持有型物业并举，轻资产和重资产模式并重。 ”

我们发现，持有型物业和运营收入的占比越高，则抗风险能力更强，且市盈率普遍更高，更能赢得资本市场的认可。

华夏幸福“水逆局”与吴向东的三道考题( 六 )