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全球房价对比：中国房价全球真的是第一吗？

从全球来看 ， 中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题 。 国际对比是一个很好的参考 ， 但直接拿中国和国外房价对比非常危险 ， 因为中国的房价太不一样 。 一是计价基础不一样 中国的“房产”和“地产”其实是分离的 。 土地为国家所有 ， 住户只有土地使用权 ， 普通住宅产权为70年 ， 期满可以自动续期 ， 商住两用房屋产权多为50年 ， 需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；而国外多为永久产权 ， 如美国采用私有财产制 ， 房屋的买卖包括土地 ， 产权是永久的 。 这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值 ， 而国外的房价中完全包含了土地的产权价值 。 二是数据质量不一样 国内的数据主要有两个来源 ， 一个是统计局 ， 另一个是中国指数研究院 。 两个数据质量都不高 ， 尤其是统计局的 。 一方面统计局只公布指数 ， 没有高频的绝对价格 。 另一方面数据严重失真 。 统计局数据来自住建部门的网签价 ， 而为了合理避税 ， 大城市普遍存在阴阳合同 ， 网签价基本都大幅低于实际成交价 。 举个例子 ， 假设北京一套房子实际成交800万 ， 但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价 。 按照统计局的数据 ， 北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右 ， 而实际均价早已经五万以上 。 拿着这种房价去对比分析 ， 结论必然跑偏 。 三是统计口径不一样 全球房价缺少一个统一的官方数据 ， 各国房价统计机构不同、数据来源不同 ， 样本口径也不同 ， 不适合直接比较 。 国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价 ， 样本城市相对较多 ， 包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市 ， 而且还只统计独栋和联排别墅 。 别说各国之间没法直接对比 ， 甚至是一国内部直接比较都不完全准确 。 四是面积算法不一样 国内房屋计算的是建筑面积 ， 既包括住房使用面积、墙体占用面积 ， 也包括了公摊面积 ， 楼道、阳台等都计入其中 。 大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积 。 如香港采用的是实用面积 ， 等于建筑面积去除公摊面积的部分 。 而美国、英国等使用是使用面积 ， 等于实用面积减去墙体占用面积 ， 也就是真正能够使用的住宅面积 。 三种面积之间的关系是建筑面积实用面积使用面积 ， 实用面积和使用面积相差较小 ， 建筑面积与使用面积存有较大差异 ， 需要用得房率进行换算 ， 也就是实际居住面积和建筑面积之比 。 一般来说 ， 塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70% ， 多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75% ， 也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平 。 中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价 ， 这至少要比原有的房价数据高出20-30% 。 五是持有成本不一样 国内现行的房地产税费主要体现在交易环节 ， 多为一次性成本 ， 只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的 ， 但房产税目前只有在上海和重庆进行试点 ， 还未全面推出 。 也就是说如果不交易 ， 中国房屋持有几乎无成本 。 而国外税费主要在持有环节 ， 持有成本较高 ， 德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税 ， 需要在持有期间缴纳 。 比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费 ， 而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费 ， 折合人民币年均持有成本13.47万元 ， 持有成本明显高于国内 ， 这部分成本其实也算是隐性的“房价” 。 六是区域结构不一样 中国是后发国家 ， 城镇化率才54% ， 区域发展极不均衡 ， 城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大 ， 如同为省会城市 ， 杭州均价超过6万 ， 乌鲁木齐均价在6千左右 ， 相差有十倍 。 国外虽然也有区域和城乡差距 ， 但发达国家城镇化率基本都在70%以上 ， 不像国内分化这么严重 。 这导致一个问题 ， 如果比较整体房价 ， 中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低 ， 掩饰大城市的高房价 ， 和实际情况不符 。 七是计价单位不一样 各国采用的房屋面积度量单位千差万别 ， 国内是平方米 ， 美国和英国是平方英尺 ， 日本和韩国是坪 ， 都需要经过一定的换算 ， 无法直接比较 。 三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米 ， 1坪约等于3.31平方米 。 既然数据不一样 ， 那直接对比很容易产生系统性偏差 。 为了对比的准确性 ， 我们综合考虑各种因素 ， 确定以下几个数据处理的原则：一是以发展程度近似的代表性城市进行对比 ， 避免整个国家对比的不准确性；二是以市场数据为准 ， 避免外部干预带来的数据失真；三是以同一跨国统计机构为准 ， 避免统计口径的不同；四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合 ， 尽可能的反映房价的真实情况；五是绝对水平和相对水平相结合 ， 剔除发展水平差异带来的房价差异 。 接下来 ， 我们就从这几个原则出发 ， 分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价 。 一、宏观视角对比：几乎是全球最高 宏观层面上 ， 我们选取Numbeo的数据 ， 这是目前世界上最大的在线协作数据库网站 ， 通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新 ， 便于进行数据比较 。 为提高可比性 ， 我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本 ， 具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市 ， 自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平 。 绝对房价：修正后仅次于香港 中国内地一线城市京沪深房价位居前十 ， 在全球处于领先地位 ， 比肩伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市 ， 但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比 ， 仍存在一定的差距 ， 京沪深中心城区房价约为香港的一半 。


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