「买房」北京买房 99％的人不懂这个套路，多交了30万税费！( 四 ) 北京买房99％的人不懂这个套路，多交了

提问：老师：东北三环北京花园的房子品质、位置及价格您评价一下如何？谢谢

回答：北京花园的品质很好，基本都是一梯两户的大平层洋房。安家楼的地段也很不错，主要的缺点是东风桥和亮马桥两个地铁隔得有点远，中间都还有点距离，往前推10年亮马桥路很繁华，今天渐渐有点沉默，需要时间等国力恢复。目前市场报价大概10万，对于大面积的标的来说有点贵了，不过也说明一些老点的大面积低单价豪宅存在被市场低估的情况。

提问：为什么海淀上林溪那种破位置，都可以买到7万，而大望路CBD只有8万不到？想不通。同理还有西山林语之类，都进山了……

回答：在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格，呈现出一种价格混乱的现象，但仔细思考，还是可以总结出原因的。

回答：北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：

「买房」北京买房 99％的人不懂这个套路，多交了30万税费！。1.学区因素

这一点大家的都明白，如果没有了学区，东西城老破小就是6万不到的水平，太阳公元就会向土星园看齐。

2.新房癌因素

中国是一个新房癌十分严重的社会，即使房价贵如香港，也有无数的人买新房；对于北京来说，老公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘\/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价。

3.对比因素

一个地段内部如果有充足的购买力人群，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会产生产品的对比效应，譬如十里河的山水文园，完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板，山水文园的填补了市场的紧缺，实现了精准的产品的溢价；对比因素并不局限于一个板块内，本质逻辑是产品与人群的精准匹配，比如泛海，比如上地学区房。

4.土豪因素

土豪的因素和对比因素有些类似，区别是土豪的消费喜好占绝对主导，哪里有土豪看上的产品，哪里就会疯长一波，如果哪天土豪口味变了，也可能就此长期横盘。

提问：老师，有看到您对首都机场生活区的意见，小白想问顺义裕龙三区作为上车盘合适吗？报305万。谢谢！

回答：上车盘要么选城区老破小，要么远与市区通勤的地铁次新房。顺义都不是。 15号线开通前，顺义人还不认为自己是北京人，今天虽然有15号线，我也不认为顺义完全融入了北京，除非价格特别便宜到可以对冲风险。而且北京的郊区，开始空心化。另外，判断房价有三个最基本条件：楼盘，面积，单价。