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『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”

 
『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”
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撰写 | 鲜宝编辑 | 森淼
去年11月 ， 王石在新书《我的改变：个人的现代化40年》分享会上谈及万科业绩 ， “再过两个月 ， 万科的年报就要出来了 ， 根据我掌握的信息 ， 公布的年报非常好” 。
上述言论后的首个交易日 ， 万科A、H股价双双大涨 ， 外界普遍将此与王石言论相联系 ， 质疑其涉嫌信批违规 。 25日晚间 ， 万科A在深交所互动易平台上表示 ， “其关于万科年报的说法 ， 是根据公司前三季度业绩情况 ， 结合自身多年的房地产行业经验及对万科经营风格的了解所做出的判断 。 ”
尽管如此 ， 王石的影响力已然让外界对万科年报充满了期待 ， 认为大超预期的人不在少数 。 3月17日晚间 ， 万科正式公布2019年业绩报告 ， 15%的增速 ， 却让市场傻眼了……
/ 01 /净利润增长15.1%没有“非常好”
2019年 ， 万科销售面积4112.2万平方米 ， 销售金额6308.4亿元 ， 分别增长1.8%和3.9%；实现营业收入3678.9亿元 ， 同比增长23.59%；归属于上市公司股东的净利润388.7亿元 ， 同比增长15.1% ， 低于市场预期的20% 。
『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”
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【『万科』万科集团财报：净利润增速下滑 ， 业绩并没有王石说的“非常好”】图片来源：万科财报
纵向来看 ， 这是万科自2014年以来利润增速最低的一年；横向比较 ， 保利地产(600048,股吧)净利润增速41% ， 融创有50% ， 金科有46% ， 碧桂园大于50% ， 龙光地产大于40% ， 作为地产界的“带头大哥” ， 万科这次确实没有做到表率作用……
23.59%的营收增速对应的净利润增速只有15.1% ， 对于万科这种财务杠杆较低、又会控制成本的公司来说 ， 有点意外 ， 究竟是什么原因？
根据财报显示的内容 ， 大概归因于三个方面 ， 毛利率下滑、投资收益减少和存货跌价准备 。
2019年 ， 万科房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2% ， 较 2018 年下降 2.5 个百分点 ， 2.5%的降幅对万科这样体量的公司来说影响还是不小的 ， 意味着减少了92亿元的毛利润；其次是投资收益 ， 2019 年万科投资收益 49.8 亿元 ， 同比减少 26.6% ， 比2018年少赚6个亿 ， 其中 ， 来自联营、合营公司实现的公司权益利润为 37.9 亿元 ， 较上年减少24.9亿元 。
存货这块 ， 2019年万科存货金额为8970.2亿元 ， 同比增加了19.6% ， 其中 ， 拟开发产品为 2,076.1 亿元 ， 占比 23.1%；在建开发产品 6,222.2 亿元 ， 占比 69.4%；已完工开发产品（现房）660.3 亿元 ， 占比 7.4% 。 公司基于审慎的市场策略 ， 计提的存货跌价准备为29.9亿元 ， 影响归母净利润下滑了7.8亿元 。
『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”
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图片来源：万科财报
基本看来 ， 这三块加起来就超过100亿元了 ， 如果算上这100亿净利润和市场预期的差不多 。
另外 ， 还有两个项目是值得注意的 ， 税金及附件和所得税资产递延 。 2019年万科税金及附加同比增长了41.98%达到329.05亿元 ， 增速远高于24%的营收增速 ， 主要原因在于2019年万科土地增值税计提增加；递延所得税资产较2018年底增加了48.75%达到234.28亿元 ， 相当于减少了年度利润 77 亿 ， 主要原因在于2019年万科土地增值税清算准备金为367.89亿元 ， 比2018年多了148亿元 。
『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”
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图片来源：万科财报  土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则 ， 对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计 ， 与本现时纳税义务无关 。 简单来说 ， 是房地产企业基于长远的可持续发展角度 ， 未雨绸缪 ， 提前为近几年开发项目提留资金 。


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