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『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”( 二 )


对此 ， 万科在财报中解释 ， 虽然万科部分项目尚未达到清算条件 ， 但仍计提了土地增值税清算准备金 ， 以合理反映公司的利润情况 。 据悉 ， 一般情况下 ， 土地增值税清算准备金是在项目竣工清算后再计提的 ， 预先计提会导致一部分费用前置 ， 从而降低当期的净利润 。
说完了和营收和净利润 ， 我们再来看看万科的现金和负债情况 。
/ 02 /经营现金流净额继续为正分红比例下降
对于一向“居安思危”的万科来说 ， 现金流一直把控的不错 。
2019年 ， 万科经营活动现金流入小计4698.49亿元 ， 流出4241.62亿元 ， 经营现金流净额为 456.87亿 ， 连续十一年为正 。 截至2019年12月末 ， 万科账上拥有货币资金1661.9亿元 ， 显示了一贯稳健的财务风格 。
『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”
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图片来源：东方财富(300059,股吧)choice
不过 ， 就投资者关心的分红 ， 万科表现一般 。 根据万科2019年的分红预案 ， 分红金额118亿 ， 每10股派息10.45元 ， 股息率大概是3.7% ， 放置于行业内应该说是比较可观了 ， 但是拉长来看 ， 万科的股息支付率一直在下滑 ， 从2016年的41%下降到2018年的35% ， 2019年只有30%了 。
郁亮是这么说的 ， “如果没有疫情 ， 公司还是会维持35%的分红比例的 。 但是人算不如天算 ， 天算不如病毒 ， 我们还是要多留点现金应对 。 万科还是分红比例比较稳定的公司 。 我们稳定在去年分红派息的水平 ， 每股分红没有受到影响 。 ”可见 ， 疫情对地产的影响还是挺大的 ， 倒也符合郁亮喜欢靠危机感驱动的风格 。
负债方面 ， 截至2019年末 ， 万科负债总额14593.5亿 ， 同比增长12.87% ， 资产负债率为84.36% ， 较2018年微降0.23% 。 其中 ， 有息负债合计 2578.5 亿元 ， 占总资产的比例为 14.9% 。 有息负债以中长期负债为主 ， 一年以上有息负债1639.7 亿元 ， 占比为 63.6% 。 短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9 亿元 ， 占比为 36.4% 。
基于房地产企业的特殊性 ， 我们主要看净负债率 。 万科 33.87%的净负债率（有息负债减去货币资金再除以净资产） ， 相比2018年度的 30.89%有所提升 ， 但在整个行业内看依然非常低 。 据克而瑞研究中心数据 ， 2018年176家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为85.15% ， 2019年上半年174家房企加权平均净负债率为91.37% ， 目前公布年报的几家地产企业中 ， 龙湖地产净负债率51%、宝龙地产净负债率81.2% 。
另有一个细节值得挖掘 ， 2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿 ， 同比增加25.88% ， 其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿 ， 较去年同期增加36.37% ， 这是万科历年来最大规模的年度还债金额 。 而2018年这一数据为738.54亿元 ， 2017年为412.54亿元 ， 尤以2018和2019年增加最多 ， 可以看出 ， 随着地产进入白银时代 ， 万科有意降低融资端杠杠 。
『万科』万科集团财报：净利润增速下滑，业绩并没有王石说的“非常好”
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图片来源：东方财富choice
总的来说 ， 在房地产行业里面 ， 万科的财务是比较健康的 ， 债务风险也比较小 ， 那问题来了 ， 既然利润增长 ， 财务又这么健康 ， 分红比例下降就有点说不过去 。
除了上述常规财务指标 ， 这份年报显示万科近年来着重发力的物业板块正快速成长 。
/ 03 /传万科物业分拆上市？
相较地产板块中规中矩的表现而言 ， 万科的物业管理板块亮点熠熠 。 目前 ， 万科营收分为两大部分：房地产及相关业务的营业收入为3526.5 亿元 ， 占比95.9% ， 物业管理部分营业收入为127.0亿元 ， 占比3.5% 。
2019年 ， 万科物业实现营业收入127亿元 ， 同比增长29.7% ， 累计签约面积6.4亿平方米 ， 同比增长26.1% ， 其中已接管合同面积 4.5 亿平方米 ， 为未来储备 1.9 亿平方米；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元 ， 同比增长33.13% ， 均高于公司整体营收增速；物业员工100575 人 ， 较上年增加 25.5% 。


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