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「难解」宝龙地产：财务谜团难解( 三 )


商业广场是宝龙地产公允价值的主要来源 。
对于商业广场项目 ， 宝龙地产子公司上海宝龙实业有着详细的介绍 。 20宝龙01募集书显示 ， 截至2019年三季度末 ， 公司有32个商业广场 ， 主要就是宝龙广场 。 与2015年时仅有13家贡献租金收入相比 ， 宝龙地产的商业广场项目有了极大的提升 。
上述32家商业广场合计可租面积253.95万平方米 ， 已租面积为224.52万平方米 ， 总体出租率接近90% ， 商业广场的出租情况良好 。
根据上海宝龙实业的介绍 ， 公司物业所收取租金分为两部分 ， 一部分为固定租金收入 ， 另一部分为租户营业收入的提成 。 商业广场的租金收入基本就是其全部收入来源 ， 因此租金的多寡对于商业广场尤为重要 ， 租金收入的增长变化也是公允价值变动的主要参考因素之一 。
20宝龙01募集书显示 ， 2016-2018年 ， 上海宝龙实业的租金收入分别为5.68亿元、8.56亿元和9.77亿元 ， 2019年1-9月达到了8.17亿元 。
根据上海宝龙实业更早之前的融资募集书 ， 2013-2015年 ， 公司的租金收入分别为2.73亿元、3.15亿元和2.82亿元 。
此时 ， 公司运营的宝龙广场不过10余家 ， 租金收入也没有明显的增长 。 2016年之后 ， 不论是租金收入还是运营的宝龙广场数量 ， 宝龙地产都有了明显的提升 。
但对于公司的租金收入 ， 在不同的融资募集书中 ， 却有着不同的介绍 。
如前所述 ， 在20宝龙01及其之前的募集书中 ， 上海宝龙实业介绍公司2017年的租金收入为8.56亿元 。 在更早之前 ， 主要是2018年4月至2019年4月的融资募集书中 ， 2017年的租金收入只有8.29亿元 ， 较后来的租金收入少了2719万元 。
对于营收早已过百亿元的上海宝龙实业来说 ， 区区不到3000万元的收入并不算多 ， 对于2019年营收已经过了200亿元的宝龙地产来讲 ， 相差的租金收入也几乎是微不足道 。 但对于2017年刚过8亿元的租金收入来说 ， 这并不是一个小数目 。
按照上海宝龙实业2017年运营的商业广场数量和租金收入 ， 无论根据哪一个版本的收入计算 ， 其单个广场的租金收入约为3000万元 ， 这意味着租金收入的差异基本上就是公司一个宝龙广场的全年收入 。
有意思的是 ， 租金收入的前后不一致 ， 并非是各个宝龙广场统一调高或者调低造成的 。 同一年份、同一广场在不同的募资书中 ， 有的租金收入完全一致 ， 有的变多了 ， 有的减少了 。
以20宝龙01和19宝龙SCP002募集书为例 ， 在20宝龙01募集书中 ， 2017年福州宝龙广场的租金收入为5726万元 ， 19宝龙SCP002募集书中同样如此 。 2017年 ， 郑州宝龙广场在20宝龙01募集书中的租金收入为2125万元 ， 在19宝龙SCP002募集书中的租金收入为2441万元 。 最新的募集书中 ， 郑州宝龙广场的租金收入减少了316万元 。
凡此种种 ， 不一而足 。 如果说是由于统计原因调整 ， 从2013年直至2019年前三季度 ， 仅有2017年发生了租金收入的严重不符 ， 其他年份则鲜有此种情况的发生 。
对此 ， 上述负责人表示 ， 由于资产置换等原因 ， 租金收入也因为有新的资产并入而有了调整 ， 因此这个原因造成募集说明书前后看起来不一致 ， 但其实是正常现象 ， 事实上并不存在租金前后矛盾的情况 。
那么 ， 公司主要客户贡献的收入同样混乱不清 ， 且差异巨大 ， 这又是为何呢？
客户收入前后矛盾
2019年 ， 宝龙地产的收入已经超过260亿元 ， 合约销售更是超过600亿元 ， 大幅超越了预期的500亿元 。 在宝龙地产的年报中 ， 公司并没有介绍其前5大客户的贡献占比 。 在最主要的子公司——上海宝龙实业的债券书中 ， 则有介绍 。
根据20宝龙01募集书 ， 2016-2018年 ， 上海宝龙实业前5大客户分别合计贡献营收12.98亿元、15.62亿元和20.92亿元 ， 占营收的比例分别为12.25%、17.21%和22.08% 。 显然 ， 与纯物业开发相比 ， 上海宝龙实业“商业+住宅”的模式使得公司的客户更为集中 。


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