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「难解」宝龙地产：财务谜团难解( 五 )


在此之前 ， 扣除影响不大的3家轻资产项目 ， 2015-2018年 ， 宝龙地产经营及管理的商业广场分别为25家、32家、34家和36家 ， 公司运营商业广场数量增加是公允价值不断提高的一大因素 。
宝龙地产并没在年报中透露各个商场的出租和租金收入情况 ， 但在宝龙地产运营的数十家商业广场中 ， 部分项目的经营并不尽如人意 。 根据上海宝龙实业披露的数据 ， 2017年至2019年前三季度 ， 蚌埠宝龙广场的出租率始终没有超过70% ， 租金收入也始终在3000万元以下徘徊 。
类似的还有青岛城阳宝龙广场、青岛即墨宝龙广场、盐城宝龙广场等 ， 不一而足 ， 出租率不见提升 ， 租金收入基本徘徊不前 ， 但公允价值并未降低 。
2016年年末 ， 蚌埠宝龙广场的账面值为15.88亿元 ， 2018年达到17.04亿元 。 对于租金收入 ， 不同的募集书给出了不同的数字 ， 真实的租金收入让投资者一头雾水 ， 但共同的特点是租金收入不涨反跌 ， 即便如此 ， 其公允价值并未减少 。
另外一类则是出租率优异 ， 但租金已经开始走向下坡路 ， 公允价值仍在增加 。
比如 ， 福州宝龙广场的出租率已经达到100% ， 2016年租金收入达到历史新高的5929万元 ， 2018年已经下降到5023万元 ， 降幅接近20% 。
2016年年末 ， 福州宝龙广场的账面值为16.66亿元 ， 2018年年末已经增加至19.42亿元 ， 公允价值并未随着租金收入的减少而降低 。
对于公允价值的变动 ， 上述负责人表示 ， 个别项目因早期规划原因租金增长较慢 ， 根据收益法评估其公允价值也会有所下降 ， 如2019年全年评估即墨、泰安和下沙3个项目公允价值均有降低 ， 但现已在逐步改造；总体来看 ， 公司投资物业公允价值有所提升 。
按照评估方法 ， 评估公司采用市场法和收益法两种方法确定投资性房地产的市场价值 。 市场法多是以近期有较多的类似房地产交易为评估参照 ， 收益法是参考对外出租获取收益的情况为主 。
宝龙地产出租的部分商场要么租金收入停滞不前、要么明显下降 ， 但不管如何 ， 并不妨碍这些商场公允价值的增加 ， 公司似乎更多参考了外部市场的交易而非租金的变化 。
宝龙地产表示 ， 公允价值评估以收益法为主 ， 同时会结合市场因素考虑 ， 公允价值由第三方专业依合理方法评估 ， 并非公司经主观判断得出 。
【「难解」宝龙地产：财务谜团难解 】租金收入不能得到提升 ， 主要依靠外部交易带动公允价值 ， 宝龙地产公允价值提升的合理性如何能得到市场的认可 ， 公司或许应该给出一个清晰的解释 。
（责任编辑：徐帅 ）


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