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「公司」阳光 100 中国（2608.HK）：结构优化效果明显，长效模式能否带来价值重塑？


3月31日 ， 阳光100中国控股有限公司（2608.HK）发布2019年全年业绩公告 。 回顾2019年至今 ， 公司股价一直保持平稳 。 从最近疫情及全球经济波动影响来看 ， 公司股价并未受到冲击 ， 而同期恒指跌幅超过了25% 。

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由此可见 ， 由于公司一直处于估值底部 ， 展现一定的"抗逆性" 。
2019年全年阳光100中国收入增加9.4%至人民币82.89亿元 。 净利润增长12.2倍至32.15亿元人民币 。 归属权益股东的应占年度溢利增加至人民币18.048亿元 。 根据乐居财经数据显示 ， 公司的净利率为38.78%已列入行业TOP7 。

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众所周知 ， 阳光100在2019年进一步深化业务和资产的转型和调整 ， 目前的基本面展现出稳步向好的趋势 。 那么公司未来能否重新迎来估值的提升呢？下面通过业务、利润、资产三个维度对公司的经营情况进行回顾 。
一、业务端："非住宅"成为新动力 ， 伫立长期发展模式
目前 ， 地产正发生重要改变 ， 这也将影响未来地产行业的投资逻辑：1.政策调控常态化 ， 总量呈现"去周期化"；2.住宅需求回归居住属性;3.全球或长期进入低利率 ， 甚至负利率时代 。
房企回归长期经营的稳定环境及估值提升的契机出现了 ， 而当下 ， 阳光100的转型正是迎合此契机 。 地产企业要维持"不败之地" ， 源于管理两大循环：1.经营现金流循环；2.债务现金流循环 。
而首先 ， 对于经营现金流而言 ， 稳定且长期的业务发展成为了关键 。
2019年 ， 阳光100合约销售金额为人民币103.38亿元 。 非住宅产品实现合约销售人民币51.34亿元,占比提升至50% ， 非住宅主力产品成为效益增长的来源之一 。 这表明阳光100聚焦非住宅市场的转型战略成效显著 。

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销售收入来源多元化、"非住宅"占比提升 ， 是阳光100近年业务调整的核心 。 从合同销售规模来看 ， 公司保持平稳 ， 而新的"非住宅"业务有望成为未来销售进一步增长的新动力 。

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喜马拉雅公寓、街区综合体及文旅项目 ， 构成阳光100非住宅业务三大主力 。 其中 ， 喜马拉雅产品线成为阳光100增长最快的主力产品 。
据财报数据 ， 2019年度 ， 喜马拉雅单位售价快速提升至27500元/平米 ， 成为多个城市的价值标杆 。 2019年 ， 重庆、天津喜马拉雅投入运营 ， 都在当地高端旅居市场取得品牌认同 。 例如在天津 ， 天塔喜马拉雅2019年的销售额达到了5.75亿元 ， 售价最高接近5万元/㎡ ， 实现逆市量价齐升 。

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根据公司资料显示 ， 2020年烟台与岳阳喜马拉雅也正筹备中准备落地 ， 这部分的业绩增长具备一定的"确定性" 。
另一个主力产品街区综合体在2019年也表现不俗 。 长沙凤凰街、常州凤凰街的落成开街均取得了预定的成功 。 武汉凤凰街开盘热销 ， 商铺均价达人民币4.4万元/㎡ 。 而且武汉凤凰街项目获得了政府低价配比的住宅面积 ， 大大提升了投资收益 。 这种街区综合体配比住宅项目的模式也正在其他城市洽谈落地 。
阿尔勒文旅项目方面 ， 2019年阳光100在北京周边筹备了三个优质的文旅项目 ， 随着桂林、丽江文旅项目的成熟 ， 文旅产品线也将成为未来几年阳光100新的业务板块 。
非住宅项目的销售额、业绩占比快速提升的同时 ， 公司成功建立了长期有效的运营服务体系 ， 推动经营性收入进入稳定的增长模式 ， 也成为公司业务转型的亮点 。 稳定的销售业绩带动公司合同负债持续积累 ， 目前公司合同负债已达到91.1亿元 ， 能够支撑公司未来营收持续增长 。


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