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「房企」专题｜2019年房企盈利能力报告—— 利润增速拐点确认，提质增效寻找转机( 三 )


「房企」专题｜2019年房企盈利能力报告—— 利润增速拐点确认，提质增效寻找转机
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4、合营联营收入：旭辉、合景合营联营收入占税前利润比重最高
近年来 ， 房企通过收并购、合作开发获取项目的比重逐渐增加 ， 房企之间合作开发趋于常态 。 由于非并表项目在利润表中以权益法进行核算 ， 对于在合作开发项目中占股但不并表的房企而言 ， 这部分项目的结算利润最终将表现为对联营及合营企业投资收益的增长 ， 相应的也会直接提升归母净利率的水平 。
2019年在50家典型房企中有33家企业的联营及合营公司投资收益占税前净利润的比重提升 。 其中 ， 融创2019年实现联营及合营公司投资收益最高达81.5元 ， 同比增长64.4% ， 占除税前溢利的比重达19.1% 。 碧桂园和华润置地2019年也分别实现联营及合营公司投资收益51.1亿元和37.2亿元 ， 较2018年大幅增长 。 此外 ， 2019年旭辉、合景泰富、新城等房企联营及合营公司投资收益对税前利润的贡献也较高 ， 对年内的归母净利润有一定的提升作用 。
5、投资物业重估收益：华润、中海投资物业重估收益规模领先
投资物业重估收益是指房企持有的商业、办公、酒店及配套等长期投资性物业 ， 在报告期内基于当前或未来租金的上涨、开发利润率的变动等因素而发生的估值变化净值 。 尽管投资物业重估收益不会直接为上市房企带来现金流 ， 但会对企业当期确认的损益产生影响 ， 同时也可以在一定程度上作为股东判断房企运营及资金回报能力的标准 。
2019年50家典型房企整体的投资物业重估收益由去年的535.3亿元微增5%至563.5亿元 ， 相比之下增幅不及除税前溢利 ， 50家典型房企中有33家的投资物业重估收益占比降低 。 从单企业表现来看 ， 华润置地和中海地产2019年的投资物业重估收益继续保持领先 ， 分别达到105.6亿元和100亿元 ， 占除税前溢利的比重进一步提升 。 此外 ， 合生创展、合景泰富、新城、宝龙等房企的投资物业重估收益占税前利润的比重也高于行业平均 。
「房企」专题｜2019年房企盈利能力报告—— 利润增速拐点确认，提质增效寻找转机
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6、投资物业租金收入：大悦城、合生创展租金收入贡献显著
2019年 ， 50家典型房企中超8成企业的投资物业租金收入同比上升 ， 投资物业对房企利润的支撑作用逐渐显现 。 2019年 ， 规模房企的投资物业租金收入稳步提升 。 其中 ， 万科、新城、华润、龙湖、中海、宝龙等房企的投资物业租金收入同比增速较高 ， 伴随着规模房企商业地产所打造的产品线逐渐清晰、运营体量逐渐攀升 ， 租金收入贡献显著 。
如2019年新城商业地产板块继续发力 ， 租金收入大幅增长84.4%至23.7亿元 。 作为新城商业板块主要的营收贡献 ， 吾悦广场年内开业数量创历史新高 ， 累计已开业面积共计590.6万方 ， 同比增长 51.5% ， 实现平均出租率99.2% 。 优质的地理位置、群聚效应及增值管理持续带动新城投资物业表现优秀 。 此外 ， 华润置地、龙湖得益于在商业地产打造上相对成熟的运管模式和综合竞争能力 ， 2019年投资物业的租金收入同比也分别增长29.9%和41.5% 。
「房企」专题｜2019年房企盈利能力报告—— 利润增速拐点确认，提质增效寻找转机
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总结
2019年 ， 房企整体利润空间持续受到挤压 ， 无论是营收、利润规模的持续增长 ， 还是利润率水平的维持都面临了较大挑战 ， 房企的盈利能力受到严峻考验 。 当前 ， 在行业整体增速放缓的趋势下 ， 房企在拿地、融资等方面的成本压力仍然持续 ， 利润率或将继续面临下行压力 ， 这对于房企盈利能力的提升提出要求 。 面临盈利压力 ， 提质增效逐渐成为行业共识 。 如何提升成本管控能力、实现精细化管理转型 ， 成为房企可持续发展的一项重任 。
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。


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