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『中国』商业观察⑥ | 又投华夏幸福中国金茂 “隐形地产大亨”中国平安再次闪现( 三 )


而对于重点合作对象 ， 中国平安通常会拿得二股东席位 ， 通过持股方式与这类地产企业合作 ， 不仅能拥有了可靠的操盘手 ， 也能获得长期期权投资下的丰厚分红 。
一位接近中国平安的业内人士向采访人员总结 ， 中国平安涉及房地产的投资可分为三块：“一是长期股权投资里的联营企业 ， 这类会派非执行董事进驻 ， 比如中国金茂和华夏幸福 。 按照平安目前对华夏幸福的持股比例计算 ， 获得这家公司的长期期权价值超过190亿元 ， 全年可分红大9亿元；二是平安资管等公司以债权或股权形式存在的房地产相关投资 ， 分布在保险投资组合里 ， 这块不知多少；三是投资性房产 ， 根据中国平安2019的年报 ， 公司目前包括房屋建筑和土地在内的投资性房产达544亿元 ， 按照目前的市场公允值判断肯定有大幅升值空间 。 ”
事实上 ， 作为地产领域的投资高手 ， 中国平安自有一套吸金术 ， 典型表现为一进一出之间的“低买高卖” 。
以碧桂园为例 ， 2015年 ， 平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股 。 随后碧桂园业绩一路走高 ， 股价也开启主升浪 。 待2018年平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时 ， 套现4.55亿港元 ， 获利5倍以上 。
类似操作还有绿地 ， 2013年底 ， 平安创新资本通过资管计划参与绿地集团增资扩股 ， 斥资58.28亿元认购10.37亿股 。 在绿地上市后的2016年至2017年两年间 ， 平安系连续减持 ， 按照每股8.825元计算 ， 套现约80亿元 。
不过 ， 标榜立足财务投资原则、关注长期价值的中国平安 ， 反复重申不做地产门口的“野蛮人” 。 2019年的中期业绩会上 ， 集团总经理任汇川强调：“平安所有的不动产投资均符合监管 ， 保险资金投资不动产占比仅7.2% ， 远低于监管上限的30%；对于不动产投资立足财务投资原则 ， 关注长期价值 ， 不参与地产公司经营管理 。 ”
━━━━为万亿资产寻找利润“压舱石”
『中国』商业观察⑥ | 又投华夏幸福中国金茂 “隐形地产大亨”中国平安再次闪现
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（数据来源：中国平安2010—2019年年度报告）
从以“信托模式”起家 ， 到现在的“去信托化” ， 中国平安正在地产投资领域进行一场自我变革 ， 为万亿险资寻找合适的投资路径 。
梳理可见 ， 平安的投资收益开始呈现趋于稳定的增长特征 。 尽管其每年总投资收益未能摆脱市场波动的周期性影响 ， 但由债权型金融资产利息收入、股权型金融资产分红收入、投资性物业租金收入构成的净投资收益率 ， 从2010年的4.2%一路攀升到2016年的6.0% ， 并在2019年维系于5.2%的稳定水平 。
以净利息、分红和租金作为投资收益的主要来源 ， 熨平了投资收益的波动性 。 期间离不开平安系不断寻找利润压舱石 ， 并在在地产领域开启了大规模布局 。
在信托行业规模突破10万亿元的2013年 ， 平安信托与麦肯锡合作发布的一份研究报告指出 ， 当时信托行业收入中约有88%存在不确定性 ， 信托通道业务将在五年内“趋于消亡” 。 行业未来的三大发展方向是私人财富管理、另类资产管理和私募投行 。
这似乎也对应了此前平安系的一段盈利低谷期 。 根据年报 ， 2009年至2012年 ， 中国平安总资产由9300多亿元增至2.8万亿元 ， 翻了将近3倍；但净利润仅由145亿元增至200亿元左右 ， 其中平安保险投资中的股投资收益从124.31亿元下降至-95.22亿元 。
经历了全球金融风暴、海外收购带来巨额融资压力、银行利润率低下及股价下挫等种种挑战的中国平安 ， 致力于布局新的投资增长点 。 尽管监管层在较长一段时间内对保险、基金等流向敏感 ， 但中国平安擅长透过每一次“门缝”寻找机会 。
2007年 ， 银监会新颁《信托公司管理办法》 ， 严禁信托简单房贷的“影子银行”模式 ， 但也为信托机构开启了产业投资基金、资产证券化等专业领域投资的大门 。


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