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『负债』TOP50上市房企负债榜出炉：行业“三巨头”总负债5万亿 中海稳健 | 财报榜单④

『负债』TOP50上市房企负债榜出炉：行业“三巨头”总负债5万亿 中海稳健 | 财报榜单④
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中房报采访人员 许倩 | 北京报道
一直以来 ， 高杠杆高负债重资产模式被房企视为冲规模利器 ， 并由此成就了一大批激进房企 。 但潜在风险也在不断叠加 ， 尤其在特殊时期现金流考验尤甚 。 随着上市房企2019年业绩发布会密集进行 ， 房企高负债问题再度浮出水面 。
中国房地产报采访人员查阅50强房企中已发布2019年财报的40家房企数据发现 ， 2019年末 ， 资产负债率超过80%房企有19家 ， 占比近一半；建业地产、中梁控股、融创中国等资产负债率均超过88% 。 行业三巨头中国恒大、碧桂园、万科总负债高达5万亿元 。 建业地产总负债同比大幅增加43.3% 。
短期偿债压力也在眼前 。 据中国房地产报采访人员统计 ， 截至2019年年底 ， 40家规模房企一年内须偿还负债总计1.53万亿元 ， 手持货币现金共2.01万亿元 ， 整体看 ， 货币现金能够应对短期债务偿付 。 但个别房企短债偿还能力仍值得忧虑 ， 如福晟国际、中国金茂、雅居乐、弘阳地产等 ， 货币现金与一年内债务比值（现金短债比）均在1以下 ， 显示出现有资金并不足以覆盖一年内短期负债 。
降低负债率、保证财务稳健、正向现金流成为上市房企业绩发布会上高频词汇 。
如恒大表示 ， 未来三年内“降负债”将是重要战略目标之一 ， 计划将通过“高增长”增加销售回款、“控规模”减少土地储备支出 ， 控制总有息负债规模每年平均下降1500亿元 ， 到2022年要把总有息负债规模降到4000亿元以下 ， 负债率达到行业中低水平 。 还有在融创中国 ， 2020年融创要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间 。
降负债已成企业共识 。
━━━━地产巨头们的高负债
每一家高速扩张的房企都无法避开高负债 。 事实上 ， 恰恰是规模最大的行业巨头们 ， 负债最多 。
从负债总额看 ， 截至2019年末 ， 中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元 ， 分别高达1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元；资产负债率分别高达83.75%、88.5%、84.36% 。 融创中国总负债8465.55亿元 ， 资产负债率为88.12% 。 据中国房地产报采访人员统计 ， 40家规模房企截至2019年底总负债规模共计13.83万亿元 ， 前述4家巨头占了42% 。
去年11月 ， 王石在新书《我的改变：个人的现代化40年》分享会上谈及万科业绩 ， “再过两个月 ， 万科的年报就要出来了 ， 根据我掌握的信息 ， 公布的年报非常好” ， 但实际情况可能更为“骨感” 。
财报数据显示 ， 2019年万科实现净利润388.7亿元 ， 同比增长15.1% ， 低于市场预期的20% 。 万科总资产17329.93亿元 ， 同比增长13.17%；负债总额14593.5亿元 ， 同比增长12.87% ， 这一数字高于天津市2019年的GDP（14104亿元） 。 其中 ， 有息负债合计 2578.5亿元 ， 占总资产比例为 14.9% 。 有息负债以中长期负债为主 ， 一年以上有息负债1639.7亿元 ， 占比为63.6% 。
由于地产企业预售特性 ， 销售期房时收到的房款在交付后方可确认收入 ， 交付之前是以“预收账款”形式计入资产负债表的负债上 ， 也叫合同负债 。 2019年万科的负债中合同负债6244亿元 ， 占总负债的42% 。 2019年万科资产负债率84.36% ， 但其净负债率33.87% ， 行业整体平均水平高于40% ， 但相比2018年度的 30.89%有所提升 。
值得注意的是 ， 2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿元 ， 同比增加25.88% ， 其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿元 ， 同比增加36.37% ， 这是万科历年来最大规模的年度还债金额 。
不过 ， 像碧桂园、万科这类头部房企融资渠道相对较畅 ， 短期偿债压力较小 。 财报数据显示 ， 截至2019年末 ， 万科持有货币资金1661.9亿元 ， 高于一年内到期的流动负债总和960.11亿元 。


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