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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期( 八 )


对于核心一二线城市而言 ， 市中心房价相对“坚挺” ， 基本维持不涨不跌；近郊房价大概率保持稳中微增 ， 主要是刚需客群驱动；远郊产品因供应扎堆 ， 房企竞争相对激烈 ， 2020年房价大概率保持稳步回落；值得关注的是 ， 针对于国家或是地方政府规划的以产业驱动人口导入的热门区域 ， 房价上涨动力依旧强劲 。 主要源于政策利好的持续驱动 ， 政府不仅会加大投资促进区域发展 ， 而且限购松动、人才落户、购房补贴等激励政策也会层出不穷 ， 从而拉动区域和板块价值 。
而针对于核心都市圈 ， 尤其是东南沿海经济较发达的的强三线城市 ， 虽然老城房价仍属“高地” ， 但是整体城市发展和价值核心仍在新城 ， 且由于乡镇经济异常发达 ， 周边郊县楼市发展也是“自成一体” ， 故而老城、新城、郊县的房价“价差”正在逐步缩小 。
对于广大中西部的一般三四线而言 ， 房价高位回落是大概率事件 ， 郊县的跌幅将远大于市区 ， 一方面郊县本身供地量较大 ， 供过于求 ， 库存高企；另一方面 ， 人员外出务工 ， 本地产业“空心化” ， 具备购买力人群基本会选择市区置业 ， 这也导致了郊县整体楼市不景气加剧 。
第四节 一线豪宅、核心二三线刚需、刚改类房价保持增势
2017年以来 ， 改善需求动能明显减弱 ， 加之2020年初遭遇了新冠疫情影响 ， 购买力逐年衰退的现象不断被强化 。 由此 ， 单个城市内部 ， 不同档次产品的价格同样呈现出一些分化特征：
针对一线城市不同档次产品2020年的房价变化 ， 我们认为 ， 大体呈现出以下一些特征：一是90平米以下小三房房价大概率稳步回落 ， 购买力压缩是主因；二是中高端改善户型存在明显的需求乏力 ， 特别是120-140平米的三房户型 ， 房价有可能缓步下行 。 三是对于豪宅类产品 ， 2020年房价稳中有增的概率较大 ， 有望保持小幅上行 。
对于二线城市和强三线城市来说 ， “居住降级”现象不如一线城市严峻 ， 中高档、豪宅类房价可能遭遇“瓶颈” ， 增长动力不足或面临稳步下行 。 刚需、刚改类 ， 即100-120平米三房房价依旧可以保持增势 。 低档产品90平米以下二房房价大概率下滑显著 。
而对于广大中西部的三四线城市而言 ， 购买力受限是制约房价上涨的主要因素 ， 预期2020年不同档次产品价格都将稳步回落 ， 其中低档刚需类产品跌幅将显著高于中高档产品 。
排版丨Jenny
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：张洋 HN080）


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