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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期( 五 )


一、核心一二线市中心房价“坚挺” ， 近郊升 ， 远郊降 ， 热门板块价格上行
对于核心一二线城市而言 ， 因城镇化率相对较高 ， 除了按照中心区域发散衍生出多个圈层 ， 比如上海的内环、中环、外环概念之外；也有可能形成了多个城市副中心 ， 比如上海的大虹桥 ， 徐家汇(002561,股吧)、莘庄片区等等 ， 虽然不同城市的区域划分并不尽相同 ， 但是预测其2020年房价变化的规律 ， 大体还是有以下一些共性的特点：
一是市中心房价相对“坚挺” ， 基本维持不涨不跌：一方面 ， 从供应层面来看 ， 受房地产开发进程逐步深入的影响 ， 市中心的土地供应量相对比较稀缺且呈现出逐年递减的态势 ， 造成了房企拿地价格普遍较高 ， 产品以高端改善为主 ， 成本驱动下 ， 企业降价销售的意愿并不是很强；另一方面 ， 从成交层面来看 ， 高净值人群收入渠道来源多样 ， 购买力相对充裕 ， 置业需求稳定 ， 受疫情冲击较小 ， 因而供求关系决定了市中心房价的下跌空间并不是很大 。
二是近郊房价大概率保持稳中微增 ， 主要是刚需客群驱动：因房价高企 ， 刚需客群在选择购房时也将更加注重性价比 ， 近郊项目的优势在于随着城镇化进程的深入 ， 城市副中心的发展规划更容易得到兑现 ， 商业、教育等配套正逐步完善；加之项目多为中端改善产品 ， 价格、面积适中也迎合了刚需购房者“一步到位”的置业需求 。
三是远郊产品因供应扎堆 ， 房企竞争相对激烈 ， 2020年房价大概率保持稳步回落 。 一般而言 ， 远郊区域都是城市土地供应的“大头” ， 以成都为例 ， 三圈层的近2年的土地成交量基本都在45%左右 ， 房企项目扎堆现象非常普遍；而从成交来看 ， 远郊项目对刚需客群的吸引力在日渐下降 ， 受地理位置原因 ， 刚需客户上班基本都在市区内 ， 加之远郊项目的商业、教育配套往往不完善 ， 虽然价格有优势 ， 但是对自住客群的吸引力还是相当有限 。
分城市来看 ， 比如上海 ， 外围客户的购买力支撑明显不足 ， 2019年下半年转冷征兆显著 ， 以2019年下半年各区域的认筹情况来看 ， 闸北、静安、黄埔、虹口等核心区域表现相对较好 ， 认筹比普遍超过0.57 ， 而金山、奉贤、南汇等外围区域认筹明显较差 ， 认筹比均不及0.51 。 预期2020年房价分化也将持续 ， 对于外围区域的部分“去化难”项目 ， 房企折扣营销 ， 吸引客户的几率相对较大 ， 房价很可能一降再降 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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再如深圳 ， 2020年新房的供应锐减 ， 不足70个 ， 同比减少约40% ， 供应相对紧张,也是造成房价稳中微增的重要原因 ， 分区域来看 ， 西部福田、罗湖本就是价格高地 ， 房价均超7万元/平方米 ， 单区域2020年供应量基本都在5盘以下 ， 供应收缩 ， 需求稳定 ， 2020年房价有望保持稳中有增；而东部的龙岗、坪山、大鹏新区市场热度显然不及西部 ， 加之3个区域2020年累计推盘量达30个 ， 项目扎堆 ， 预期2020年房价也难有亮眼表现 。
图：2020年深圳各区域预计推盘情况
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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最后是成都 ， 2019年随着整体市场热度下降 ， 主城、近郊和远郊三圈层便呈现出典型的“冷热不均” ， 一、二圈层受多个热盘助力 ， 认购率可超5成 ， 三圈层近8成项目转为顺销 ， 开盘认购率不及5成 。 而且价格分化也是比较显著的 ， 2019年末主城、近郊、远郊的商品住宅成交均价分别为17374元/平方米 ， 12368元/平方米 ， 7248元/平方米 ， 同比增幅则为17%、19%和5% ， 可见房价增长性来看 ， 近郊>主城>远郊 ， 由此对于2020年房价预判 ， 我们认为 ， 近郊仍能维持增势 ， 主城区保持持平 ， 而远郊有可能迎来稳步回落 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期


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