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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期

导  语
购买力受限 ， 2020年全国房价下跌概率大于上涨 。
◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康
2020年开局很“南”：新年伊始 ， 新冠肺炎疫情凶猛来袭 ， 企业延期复工、售楼处被迫关闭 ， 对因调控发酵持续低迷的楼市而言 ， 无异于雪上加霜 。 目前虽然国内疫情已经得到了初步控制 ， 但海外疫情却呈现出“此消彼长”的态势 ， 目前累计确诊人数已超过100万人 ， 主要集中在美国、意大利、西班牙等欧美发达国家 ， 以此引发了一系列多米诺骨牌效应：以美股为代表 ， 8个交易日中出现4次熔断 ， 此前绝无仅有；法、德、英、日 ， 多国金融市场均表现出20%以上的跌幅；澳币等多种外币贬值 ， 全球经济贸易面临着前所未有的挑战和冲击 ， 有悲观者认为 ， 以疫情为导火线 ， 甚至有可能带来新一轮全球金融危机 。
聚焦国内房地产行业 ， 目前正处于下行周期 ， 面临着规模见顶、棚改收缩、购买力透支、财富效应减弱等诸多问题 ， 而新冠疫情来袭更是将楼市的发展推入了更加扑朔迷离的境遇 ， 对于整体房价的影响又会是怎样的呢？
01
经济内忧外困叠加量化宽松
房价涨跌成关注焦点
……部分略……
第一节 新冠疫情百万大流行 ， 触发整体市场步入熊市（略）
第二节 疫情反复干扰叠加规模见顶事实 ， 2020房价何去何从（略）
02
购买力受限
2020年全国房价下跌概率大于上涨
……部分略……
后疫情时代下 ， 疫情经济后遗症、央行货币宽松、中央及地方政策波动、楼市复苏期自身供求关系等诸多因素均会对全国房价水平造成或扬或抑的扰动 。 我们认为对全国层面房价水平涨跌的分析逻辑归根结底仍是以后疫情时代楼市供求关系为主线 。 以供求维度切入 ， 我们认为影响房价涨跌的有利、不利因素可分为：
供给侧 ， 有利因素主要是当前商品住宅库存量偏低且多城市新房供应不充裕 ， 未来高价地入市也将对房价提供成本性支撑 ， 房企在供应端缺乏降价动力；不利因素则是自2019年起融资环境收紧 ， 加上疫情影响房企资金链逐渐绷紧 ， 后续处于尽快回款现金的策略 ， 在部分销售压力较大的城市房企很可能降价推货 。
需求侧 ， 有利因素主要是中央通过降准搭配特别国债释放流动性 ， 同时地方楼市调控也存在松动 ， 后续将刺激城市居民参与到包括购房在内的“公共消费”中；另外人民币持续通胀也将通过物价劳工价等方式推动房价上涨；不利因素则包括新冠疫情突发对经济、居民消费势必存在拖累作用；以及地产行业自身规模“见顶” ， 买房投资的财富效应已大不如前这两大宏观背景 ， 此外受到棚改体量收紧、居民购房杠杆率过高的影响 ， 包括三四线城市在内的绝大多数购房者购买力难以企及城市房价 ， 囊中羞涩下购房需求若出现显著萎缩 ， 城市房价水平自然难以维系 。
第一节 供给侧看涨因素：库存偏低供应不足 ， 高价地入市支撑房价（部分略）
供给层面 ， 主要有利判断在于在宏观层面全国“去库存”后整体新房存量较低 ， 加上早前成交的高价地入市后在拿地成本的支撑下也将高价入市 ， 进而对房价形成一定的支撑作用 。
一、八成一二线、六成三四线城市供应不足且库存偏低 ， 房企缺乏降价动力
宏观“去库存”下商品住宅供不应求 ， 房企缺乏降价动力 。 全国整体商品住宅待售面积自2016年下半年起便进入“去库存”阶段 ， 累计同比增速常年维持在负区间 。 至2020年初 ， 虽受疫情影响全国商品住宅可售面积增至2.6亿平方米 ， 但仍处于历史低位 。 持续缩减的库存表明当前全国整体新房供小于求 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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具体到城市供求表现上 ， 八成一二线及六成三四线新房供不过于求 。 2019年各能级城市全年新房供求关系普遍处于供小于求或供求平衡 。 具体来看 ， 一线城市中 ， 仅深圳供求比高于1.2 ， 广州供求比更是低至0.88表现出供小于求；二线城市中供应偏低的情况更甚 ， 超过八成共24城供求比小于1.2 ， 其中长沙、呼和浩特、海口、沈阳等城供求比更是在0.7以下 。 此外六成三四线城市供应无法满足城市新房销售需要 ， 其中21城供不应求 。


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