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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期( 四 )


一、核心一二线高价地集中入市 ， 2020年房价维稳或小幅微增（略）
二、弱二线和强三线房价持平或小幅微降 ， 收入压缩“消费降级”为主因
针对于弱二线和环都市圈的强三线城市而言 ， 房价水平仅次于核心一二线 ， 预判2020年变化 ， 我们认为 ， 或与2019年持平或保持小幅微降态势 。 因疫情影响 ， 收入下降致“消费降级”为主因 。
下图我们罗列了30余个二三线城市2020年3月就业环境较疫情前的变化情况 ， 可以看出无论是从招聘数量还是薪资总量都出现了显著下滑 ， 较2019年7月平均降幅分别达到了39%和50% ， 工资几乎“腰斩” ， 与核心一二线形成了鲜明的对比 。 其中郑州、天津、福州招聘总量急剧下降 ， 跌幅均在50%左右 ， 薪资降幅也达到了60% 。 造成的直接影响便是这些城市居民购房预期的改变 ， “囊中羞涩”的购房者不得不延迟购房需求或者取消二次改善的计划 ， 房企为保住“销售” ， 很有可能采取打折促销等策略 ， 诸如恒大7.5折卖房等 ， 从而造成成交均价下滑 ， 即便部分开发商可以抗住销售压力“不降” ， 但是整体“横盘”的可能性也较大 ， 购买力乏力是制约房价增长的主要原因 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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为了更好的判断不同城市房价可能变动情况 ， 我们引入了2015-2017年宅地消化周期的相关数据 ， 对于消化周期较高（大于4年）的城市 ， 2020年的潜在供应量也相对较大 ， 徐州、大连、太原基本都超过了5年 ， 集中推盘带来的影响是各房企间的竞争压力相对较大 ， 尤其是这三城的薪资总量也近乎“腰斩” ， “消费降级”显著 ， 在购房热情并不高涨的情况下 ， 不排除房企打“价格战”的可能 ， 从而带动整体房价回落 。 值得关注的当属济南和郑州 ， 2016-2017年两地分别拍出了594万平方米和321万平方米的高价地块（房价地价比大于0.8）,这些地块若在2020年入市 ， 即便定价较高可能也将面临“有价无市” 的可能 ， 对于拉升本地房价的作用并不是很大 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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对于宅地消化周期较低（小于2年）的城市 ， 2020年的潜在供应量并不是很大 ， 房企降价动力略有不足 ， 房价大概率与2019年保持持平 。 惠州、东莞、长沙2015-2017年宅地消化周期基本都在1年左右 ， 市面上库存量相对较小 ， 尤其是刚需购房者 ， 很有可能再度面临“一房难求” ， 以长沙为例 ， 因政府按成本核定项目销售均价 ， 目前在售楼盘基本呈现出“一盘一价” ， 同区域不同项目房价跨度较大 ， 存在显著价格梯度 ， 以雨花区为例 ， 既有保利中航城毛坯在售均价8100元/平方米 ， 也有万科金色麦田 ， 含2400元/平米精装 ， 在售均价15500元/平米 ， 剔除精装 ， 毛坯价差也达到了5000元/平方米 ， 高低错配使得房价保持在一个相对中等可控的水平；加之目前长沙整体的薪资降幅也都在50%左右 ， 房价上涨、下跌的可能性都不是太大 ， 2020年维持现状将是大概率事件 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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三、广大三四线重回“高库存”周期 ， 棚改驱动型城市房价将显著下跌（略）
第二节 核心一二线市中心、近郊、产业热门区域抗跌性较好（部分略）
针对于单个城市内部 ， 不同区域的房价又呈现出显著的分化特征 ， 核心一、二线城市多为省会和直辖市 ， 因经济水平相对发达 ， 人口吸附力较强 ， 吸引了众多省内三四线或是临近省份的外来务工人员 ， 因而整体的城镇化进程相对较快 ， 城市发展也衍生出了多个圈层 ， 大体可分为市中心、近郊和远郊 。 而三四线城市内部也存在一定的分化：一类是以常州、中山等为代表的东南沿海环都市圈的强三线城市 ， 这类城市不仅市区购买力强劲 ， 下属县、镇的房地产市场基本也是自成一体 ， 发展动能较强；另一类为广大的中西部三四线城市 ， 特点是人口、资源在不断向市区集中 ， 下属郊县因持续为市区“供血” ， “空心化”现象严重 ， 库存量高企 。 以下我们将根据不同类型城市内部区域的具体情况进行2020年房价变化的具体分析 。


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