江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期( 六 )


图片

四是针对于国家或是地方政府规划的以产业驱动人口导入的热门区域 ， 房价上涨动力依旧强劲 。 主要源于政策利好的持续驱动 ， 政府不仅会加大投资促进区域发展 ， 而且限购松动、人才落户、购房补贴等激励政策也会层出不穷 ， 从而拉动区域和板块价值 。 典型代表为上海的青浦、虹桥、临港片区；南京的江北新区、杭州的未来科技城、钱江新城、萧山经开区等 。
比如南京的江北新区 ， 目前属国家级新区、芯片之城、基因之城、新金融中心 。 因战略地位高 ， 国家扶持大 ， 对标上海浦东新区 ， 长期规划利好；2019年金洽会 ， 签约项目22个 ， 总投资达362.75亿 。 2019年8月 ， 江北自贸区正式批复 ， 全部落定江北新区 ， 占地约40平方公里 ， 重点发展集成电路、生命健康、人工智能、物联网和现代金融等产业 。 自贸区和国家级新区两大国家战略叠加 ， 江北新区利好持续加码 ， 对于房价的助推左右也是有目共睹 ， 即便在调控持续加码的2018年和2019年 ， 房价仍保持正增长 ， 2019年成交均价为24869元/平方米 ， 较2015年已经增长一倍有余 。 预期2020年南京江北新区商品住宅的成交均价仍有望保持小幅微增 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
图片

二、强三线老城房价仍属“高地”保持微降 ， 新城、郊县“自成一体”价差缩小（略）
三、一般三四线市区房价“高位回落” ， 周边郊县供过于求持续下行（略）
第三节 一线豪宅、二线刚需房价稳中有增 ， 三四线房价预期全线回落（部分略）
2017年以来 ， 改善需求动能明显减弱 ， 随着房价上涨、居民负债率上升 ， 购房者的买房支付能力已然趋近“天花板” ， 加之2020年初遭遇了新冠疫情影响 ， 购买力逐年衰退的现象不断被强化 。 由此 ， 单个城市内部 ， 不同档次产品的价格同样呈现出一些分化特征 ， 以下我们将根据不同类型城市内部产品档次的具体情况进行2020年房价变化的具体分析 。
一、4个一线90平米小三房房价稳步回落 ， 抗通胀预期驱动豪宅类房价“看涨”
针对一线城市不同档次产品2020年的房价变化 ， 我们认为 ， 大体呈现出以下一些特征：
一是90平米以下小三房房价大概率稳步回落 ， 购买力压缩是主因：不得不说 ， 90平米小三房在一线城市也算是适销对路的产品 ， 一方面当前随着地价不断走高 ， 房企不得不考量成本驱动带来的后期运营风险 ， 高单价小户型低总价不失为房企规避销售风险的主流方法之一；另一方面 ， 一线城市聚集了较多的外来务工人员 ， 因购买力受限 ， 也倾向于选择面积较小 ， 总价偏低同时兼顾居住性的小三房产品 ， 基本可以达成“一步到位”的居住需求 。 而预判其2020年房价稳步回落的主要原因是基于疫情对于一线刚需群体购买力的压缩效应 ， 据CRIC监测的某招聘网站数据 ， 北京、广州、深圳月薪5千元以下岗位数跌幅都在30%以上 ， 用工数量的减少势必会导致刚需购房客群总量的压缩 ， 加之疫情对于整体收入的负面影响 ， 2020年一线城市的90平米小三房户型极有可能面临供过于求 ， 房价稳步回落的尴尬境地 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
图片

二是中高端改善户型存在明显的需求乏力 ， 特别是120-140平米的三房户型 ， 房价有可能缓步下行 。 主要是基于2016-2017年一线城市集中成交了大量的高价地块 ， 此前因“限价”影响 ， “面粉贵于面包” ， 预期2020年将集中入市 ， 产品定位也将偏于中高端；而对于这类产品的购买人群而言 ， 属改善而非刚需 ， 买房需求并不是十分迫切 ， 加之新冠疫情、全球金融危机等消极因素影响 ， 很可能取消置业计划 ， 房企为促进销售不排除降价促销的可能 ， 以此也会带动房价缓步下行 。
三是对于豪宅类产品 ， 2020年房价稳中有增的概率较大 ， 有望保持小幅上行 。 按历史规律 ， 这类产品每年推盘量总体较小 ， 且有逐步下行趋势 ， 产品在市面上也算相对稀缺；另一方面 ， 高净值人群本就“先知先觉” ， 尤其是全球经济不景气的大环境下 ， 投资房地产无疑是保值增值抗通胀的最好方式之一 。 这一预期主要基于房地产在中国经济支柱地位 ， 基于屡屡被验证的历史经验主义……2008年次贷危机之后2009的房价翻倍、2014年供给侧改革去库存之后2015的房价翻倍 。 经济面临大调整时 ， 宽货币、宽财政以刺激消费 ， 随之“买房抗通胀”的经验主义再一次接棒 。 近期一线豪宅项目开盘热销刷屏不断也印证这一观点 ， 诸如深圳太子湾项目3月13日推出14套房源 ， 4200万元/套起步价 ， 仅8秒就宣告售罄 ， 销售金额达6亿元 。 若这样的市场热度延续 ， 豪宅盘有望在2020年迎来新的春天 ， 房价也有望稳中微增 。


推荐阅读


上一篇：#车险#车险改革大幕开启！示范型商业车险精算规定征求意见，三大重点将改变车险旧格局

下一篇：「房价」3月房价出现微涨，有人担心房价要涨，楼市真的回暖了吗？