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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期( 二 )


「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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正因为当前全国大多数城市普遍存在新房供应量无法充分满足购房需求 ， 在供应不足且库存偏低的现状下 ， 房企在各能级城市缺乏降价动力 。
二、高价地入市遵循“高地价-高售价” ， 对城市均价构成成本性支撑（略）
第二节 供给侧看跌因素：房企资金链紧张 ， 以价换量成为可能
房企融资持续走低 ， 销售回款愈发重要下降价走量存在可能 。 由于整体融资政策收紧 ， 房企自2019年三季度起融资持续保持低位同比增速的涨幅持续持续收窄 ， 四季度后更是由正转负进入负增长区间 。 2020年2月受疫情影响 ， 典型房企融资总额仅855亿元 ， 环比降53%、同比降24% 。 此外考虑到未来全球疫情走向尚不明朗 ， 相关融资动作推迟 ， 叠加金融市场震荡、因全球出行及活动管控导致大部分融资机构路演停摆等原因 ， 我们预计房企在疫情的长端影响下未来融资依旧保持较低水平 ， 房企资金链紧绷 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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在房企资金链相对紧张的预期下 ， 加快销售回款将成为重要策略 。 因而对于疫后市场热度恢复较慢、项目销售压力较大的城市 ， 房企可能降价走量以尽快回款 。
第三节 需求侧看涨因素：中央货币宽松、地方调控松动 ， 带动需求以支撑房价（略）
一、央行货币宽松叠加地方纾困政策 ， 助力疫后房价整体维稳（略）
二、人民币持续通胀下 ， 全面物价飞升带动房价持续上扬（略）
第四节 需求侧看跌因素：收入增长落空 ， 预期购买力疲软难以支撑房价上升（部分略）
需求层面不利因素主要是对疫后经济衰退、全行业打击下居民购买力水平降低的判断 。 在货币化棚改临近收尾、居民贷款杠杆高企等既定事实下 ， 疫后经济衰退下新增工薪减少后居民整体财富及购买力水平滑坡是大概率事件 ， 届时购房需求萎缩下城市房价自然难以维系 。
一、疫情对经济、消费严重拖累 ， 疫后负面影响仍将持续（略）
二、地产行业规模已然“见顶” ， 从增量时代向存量时代过渡（略）
三、房地产财富效应减弱 ， 3成典型城市居民购房“明涨暗亏”
各省区市在2016年后陆续出台了繁多的楼市限制政策 ， 受到各地限价政策以及中央“房住不炒”的影响 ， 我们发现房价上涨所带来的房地产财富增值效应已长端减弱 ， 房产已不适为高回报投资标的 ， 因此房价自然缺乏涨劲 。
以一线城市为例 ， 房产投资收益率已降至6%左右 ， 且未来预期将长期维持将长期维持 。 以十年期国债收益率作为全社会投资基准收益率 ， 以房价年复增速与基准收益率的差值计算一线城市房价投资收益率 。 我们可以看到 ， 2016年末起房产投资收益便持续下降至2018年后便长期稳定在6%左右 。 因此对于城市居民而言 ， 未来保持低位的房产收益使得购房不再是优质的投资标的 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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放宽至全国来看 ， 24个典型城市买房中3成以上亏损 。 对比近3年各典型城市房价涨幅可以看到 ， 厦门、青岛、北京、福州、郑州、济南、昆明等城市吸金能力明显减弱 。 其中厦门、青岛2城房价更是同比下跌3%、1% ， 房产不仅难为投资“炒资” ， 而且居民购房收益显著为负 。 居民购房房价“明涨”而收益“暗亏” ， 长期来看房价难有涨劲可言 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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四、居民购房杠杆高增、薪酬所得回落 ， 购买力降级后房价失去推动力
居民杠杆率快速提升 ， 购买力触顶下房价缺乏上涨推动力 。 以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率 ， 不难发现居民购房杠杆率直线提升 。 2015年以来 ， 随着房地产行业销售规模迭创新高 ， 居民购房杠杆率急速拉升 ， 说明各省区市房价翻高是建立在居民加杠杆购房基础上的 。


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