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「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期( 三 )


值得玩味的是 ， 居民购房杠杆率从10%升至20%将近花费10年时间 ， 但杠杆率从20%升至30%只需2015年至2018年短短4年时间 ， 说明在市场购买力明显透支的情况下 ， 很多居民仍在不断地加杠杆购房 。 而2019年居民购房杠杆率已升至34% ， 事实上众多三四线城市房价较2015年已翻番 ， 居民对房购买力已越发逼近瓶颈 ， 房地产市场或将“风声鹤唳” 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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事实上 ， 疫情发生后全国薪资总量同样出现明显回落 。 2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13% ， 相较2019年7月下滑34% ， 其中三线城市下滑最为显著 ， 薪资总量相较去年8月近乎腰斩 。 直观反映多数企业压缩用工成本 ， 全社会整体新增财富总量逐渐减少 ， 居民收入将出现明显回落 。
「房价」2020年房价是涨是跌？ ——地产赚钱效应减弱 VS量化宽松避险预期
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考虑到眼下居民杠杆率已接近瓶颈 ， 贷款杠杆高无可高下未来社会薪资总量降低也是雪上加霜 ， 二类不利因素下城市居民购买力将在现有水平上继续降级 。 在这一事实下 ， 购买力难以继续维持购房需求下 ， 城市销售规模必然滑坡 ， 房价也难言上涨 。
五、三四线棚改收紧“釜底抽薪” ， 缺乏基本面支撑三四线房价普遍疲软（略）
第五节 总结：对比供、需两侧因素 ， 房价看跌概率大于看涨
综合所有供应侧与需求侧对全国房价看涨和看跌的影响因素 ， 总体上对房价的平抑效应大于刺激效应 ， 预估2020年全国房价小幅微跌 。
即低库存、成本性支撑、货币宽松以及调控放松等有利因素无法与整体疫后经济失速、消费降级、房产财富效应减弱以及购房者购买力亏空、房企资金链紧绷等所产生的不利因素完全对冲 。
具体而言 ， 购房者需求及购买力水平是主导市场供需 ， 既而影响房价涨跌的核心项 。 纵使中央及地方政策及金融层面的宽松给予了房价一定的维稳预期 ， 但在疫后经济面临衰退、消费降级、居民既有以及新增财富萎缩下 ， 居民购买力面临大概率疲软的可能 。 购买力水平降低下城市购房需求必将出现延后甚至打消 ， 从而导致市场进入供过于求或者供求双低的局面 ， 进而房价被迫降低 。
此外 ， 房企加快回款“稳现金”诉求高于一切 ， 降价冲量存在可能 。 纵使存在市场库存呢较低 ， 项目开发成本支撑等客观因素 ， 但资金链紧绷的主观影响下 ， 房企于疫后或将出于现金回款等诉求暂时搁置对在售项目的“成本观” ， 在部分城市降价冲量以尽快回款 。
当然 ， 伴随着疫后各地充分发挥地产主体责任 ， “因城施策”下不同城市间势必形成相对独立的楼市行情 。 因此单单对房价涨跌从全国层面判断远远不够 ， 面对不同城市间、城市内不同区域间的差异情况 ， “分城”、“分区域”、“分产品”一一讨论才洞悉对后疫情时代下楼市房价走势 。
03
预期核心一二线房价稳中有增
一线豪宅、二线刚需房价保持“坚挺”
……部分略……
2016年一季度 ， 一二线城市打响了地产调控的第一枪 ， 2017年 ， 三四线城市也开始陆续跟进 ， 接着越来越多的调控政策开始层出不穷 。 与此前“一刀切”的楼市调控有所不同 ， 此轮中央以“房住不炒 ， 因城施政”为主基调 ， 地方贯彻也呈现出“一城一策” ， 甚至是“一区一策” ， 致使整个房地产市场出现了少有的结构化行情 ， 不同能级 ， 不同城市 ， 不同区域、不同产品都在日渐分化 ， 预期2020年细分市场的房价也存在显著差异 。
第一节 核心一二线微增 ， 强三线微降 ， 一般三四线显著下跌（部分略）
根据楼市周期发展规律 ， 每当经济危机或是大萧条时期 ， 楼市一般也处于下行周期 ， 优质资源基本都在向核心城市聚集 ， 这点不难理解 ， 从企业层面来看 ， 危机来临 ， 投资的主要考量在于“避险” ， 核心一二线城市的抗跌能力显著好于普通的三四线城市；从购房者角度来看 ， 无论是自住还是投资 ， 都会考量房屋的增值保值性 ， 买涨不买跌心理驱使下 ， 核心一二线城市项目的去化基本也会好于普通三四线 ， 因而我们预判2020年不同城市房价涨幅基本呈现出核心一二线>弱二线和强三线>广大一般三四线 ， 而且整体市场转冷征兆会从一般三四线城市逐步传导到核心一二线城市 。


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