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「2000亿房」2000亿房企的远虑与近忧( 二 )


块头大了 ， 增肌不增肥才是正确选择 ， 毕竟好看的财务指标多了 ， 成本才能降下来 。
三四线时代结束了
五年时间从200亿到1860亿的金科、三年业绩翻两番的中南置地以及三年冲上行业第八的新城……2000亿阵营里的半数企业都是在上一轮土地红利期从三四线冲上来的“黑马” 。
然而当三四线红利消退、“黑天鹅”带来的影响持续扩大 ， 安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市成了开发商们的下一个“避风港” 。
2019年 ， 全国商品房销售面积同比下降0.1% ， 销售额则同比增长6.5%；而在“黑天鹅”影响下 ， 2020年一季度 ， 全国商品房销售面积同比降26.3% ， 销售额降24.7% 。 从某种程度上看 ， 这表明驱动增长的主力市场 ， 正在向价值更高的一二线城市及核心城市群回归 。
走出三四线、回归一二线成了2000亿房企们不约而同的选择 。 如果还有需要加码的三四线城市 ， 它们更愿意用另一种表述：都市圈、城市群 。
截至2019年底 ， 在新城控股1.24亿平方米的土地储备中 ， 一二线城市占比已经超过38% ， 长三角区域三四线城市占比36% 。 典型的西南房企金科也开始摘掉身上的川渝烙印 ， 把大本营重庆的土储占比降到29% ， 而华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5% 。
以龙湖、世茂为代表的“老牌”房企 ， 也开始收回三四线城市的扩张步伐 ， 重新转向一二线城市发力 。
2019年 ， 龙湖在一线城市的土地投资金额达到155亿元 ， 占比同比增加7.2个百分点至14.0% ， 另有68%的投资金额用于二线城市扩张 ， 三四线城市投资占比缩小至18% 。 城市能级的提升进一步推高了拿地均价 ， 2019年龙湖新增土地项目的成本在6391元/平方米 ， 同比涨幅超过15% 。
在一二线城市拥有72%以上货值的世茂 ， 则开始向多元化投资模式寻求土地扩容 。 2019年 ， 世茂新增土地项目115个 ， 新增货值约5000亿 ， 其中67%都为收并购项目 ， 通过福晟获得的旧改资源潜在货值也已经超过4000亿 。
反观土地储备60%以上集中在三四线的中南置地 ， 2019年新增土地储备同比下降39% ， 拿地金额同比下降26% 。 随着原董事长陈凯出走新力 ， “85后”女总裁陈昱含接任 ， 原先在三四线大肆收割的“大跃进”式风格开始慢慢转向 ， “要在山东、浙江、江苏去做深耕 ， 在广东、大湾区立志破局” 。
但对于习惯三四线套路的开发商来说 ， 走出来仅仅只是战略调整的第一步 。 如何在虎狼环伺的一二线城市争的一席之地 ， 又如何持续扩大声量平衡全国布局 ， 或是是摆在2000亿房企战略转向之后更深层次的问题 。
地产开发之外的第二、第三曲线
从政策轮番调控到土地红利消退 ， “白银时代”的口号喊了这么多年 ， 住宅开发预期见顶已经成了行业里公认的事实 。 当“卖房”不能再给出更光明的未来 ， 另外的业绩增长去哪里要？到了2000亿规模之后 ， 房企也开始加码地产之外的第二、第三曲线 。
比较有前瞻性的新城、华润、龙湖已经在商业地产、物业服务等投资物业赛道上走出了自己的模式 。 2019年 ， 华润在购物中心、写字楼、酒店业务等投资物业的营业额已经达到120.3亿元 ， 同比增长26.3% 。 而龙湖已开业商业中心已达39个 ， 累计开业面积达到377万平方米 ， 整体出租率99% 。
然而尽管投资物业毛利率非常可观 ， 甚至能达到住宅销售的2-3倍 ， 新业务的营收占比也要普遍高于TOP5房企 。 房企“五虎上将”的主流声音是回归基本盘 ， 万科的新业务销售占比甚至是下降的 。 「2000亿房」2000亿房企的远虑与近忧
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数据来源：各企业业绩简报
商业、物业、酒店、文旅……地产开发之外 ， 房企能选择的方向有很多 ， 但普遍都没有走出可以与住宅匹敌的发展曲线 ， 因此“广撒网”的多元化布局成了地产之外的最佳尝试 。


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