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每日财报■公司成绩亮眼难掩隐忧，中国奥园总裁郭梓宁限制消费令被撤销

每日财报■公司成绩亮眼难掩隐忧，中国奥园总裁郭梓宁限制消费令被撤销
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中国奥园“高增长与高负债”齐飞 ， 能否平衡考验管理层的智慧
出品|每日财报
作者|何洛
4月19日 ， 一则中国奥园总裁郭梓宁被湖南省常德市临澧县人民法院作出（2020）湘0724执7号限制消费令消息 ， 让市场哗然 。
经了解 ， 该限制消费令与公司下属广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司、临澧奥园置业有限公司与湖南炳屹集团有限公司之间的一桩正常商业纠纷案件相关 。 目前 ， 该案件正处于审理阶段 。
尽管法院表示误判撤销该案 ， 但是从各方激烈的反应来看 ， 市场对于中国奥园还是充满了担忧 。
《每日财报》注意到 ， 前不久 ， 中国奥园（03883 ， HK）发布了2019年业绩报告 ， 成绩还算亮眼：去年公司合同销售金额达1180.6亿元 ， 同比增长约29% ， 销售金额首次突破千亿 ， 并超额完成1140亿元的全年目标 。 与此同时 ， 其营收、毛利、净利润、核心净利润等关键指标均实现了超过50%以上的增长 。
但是 ， 这份漂亮的成绩单背后隐忧不断 。
负债逐年攀升面临高杠杆风险
财报显示 ， 2019年中国奥园实现营业额约505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元 ， 同比分别增长63%、78%和67%；核心净利润率约10.1% ， 同比增长0.2百分点；每股基本盈利为人民币156.48分 ， 同比增长74% 。
不得不说 ， 高速发展是近年来中国奥园的特色 ， 2017年、2018年、2019年这三年 ， 中国奥园营业收入同比增长均超过60% ， 净利润分别同比增长86.15%、46.89%、74.39% ， 可谓是“高增长、高利润” 。 多数房地产企业是靠“高杠杆”维持着高速发展 ， 负债率居高不下 ， 《每日财报》梳理发现 ， 中国奥园2017年、2018年的负债率分别为77.97%、78.44% 。 但是 ， 2019年业绩期末 ， 中国奥园负债总额为2528.84亿元 ， 涨幅近60% 。
值得注意的是 ， 截止2019年年底 ， 中国奥园的有息负债为958亿 ， 但归属于上市公司股东的净资产仅为150亿——差不多两年的利息 。 可见其负债水平实在令人担忧 。
【每日财报■公司成绩亮眼难掩隐忧，中国奥园总裁郭梓宁限制消费令被撤销】其中 ， 一年内需偿还418.73亿元 ， 一年以上不超过两年需偿还306.98亿元 ， 两年以上至五年以内的偿还金额为225.38亿元 。
另外 ， 中国奥园的项目目前多集中在三四线城市 ， 而且商铺、公寓占有相当比例 。 当房企市场进入寒冬时 ， 对这些项目的影响是首当其冲的 。 在人口拐点不可逆的出现、城镇化进入新时代、经济形势扑朔迷离时 ， 中国奥园的销售业绩必将深受影响 。
发力布局全国难承多元化风险
2019年 ， 中国奥园拿地态势迅猛 ， 全年新增87个项目 ， 截至2019年末 ， 其土地储备总建筑面积约4503万平方米 ， 权益比约79% ， 总货值约4585亿元 ， 计入城市更新项目后 ， 总货值约6845亿元 。
2020年态势依然不减 ， 就在4月7日 ， 中国奥园以11.6亿元收购京汉实业投资集团股份有限公司约29.99%的股本 。 中国奥园虽然奉行“一业为主、纵向发展”的战略 ， 但是近年来也在不断谋求“多元化”发展 。 众所周知 ， 多元化主要是为了“圈地” ， 为了服务于房地产开发 。 但在资金链紧绷的情况下 ， 中国奥园的大手笔 ， 难免有风险 。
比如 ， 中国奥园砸150多亿 ， 在上海建立奥园健康跟奥买家的集团总部 。 值得注意的是 ， 中国奥园2个总部竟然要花150亿 ， 而这笔投资需要多少年才能收回成本 。 中国奥园低价获取了大块的土地 ， 虽然该项目可能包括可以变现的住宅、写字楼、公寓、酒店 ， 但是不得不说 ， 这150亿项目的商业前景仍然令人怀疑 。
再来看中国奥园的文旅项目 。 以奥园英德心花小镇和多个巧克力小镇为例 ， 这些项目一般远离市区 ， 很难聚集人流 。 建成之后就将面临长期的亏损 。 这些建筑、设施虽然在资产负债表里表现为巨额的资产 ， 但产生现金的能力明显不能让人信服 。
另外 ， 在中国奥园101亿的投资物业里 ， 商业地产占据了相当的份额 。 其2018年的租金收入为1.9亿 ， 2019年为2.7亿 。 随着更多奥园广场的开业 ， 租金收入会逐年提高 。 但其回报率水平 ， 远不及7.5%的借贷利率 。
被疑明股实债解释恐难以服众
作为广州的老牌房企 ， 中国奥园创立于1996年 ， 2007年于香港上市 。 回首中国奥园20多年的发展之路 ， 不难发现 ， 2016年到2020年是奥园发展最迅猛的几年 ， 首破千亿的房企“黑马”难免遭受质疑 。
2019年7月 ， 有个别用户指出一家第三方商业机构统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元 ， 根据公司2018年报所披露其土储中广东省货值占比接近40% ， 推算公司上半年销售额约200亿元 ， 与中国奥园自己披露的536亿元差距明显 ， 并质疑中国奥园销售额造假 。
无独有偶 ， 2020年3月3日中国奥园又被匿名人士某社交媒体平台发布“中国奥园做空报告” ， 质疑中国奥园以“明股实债”方式 ， 违规将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方 ， 注入子公司的非控股股东权益中 ， 并长期隐瞒和低报归属少数股东利润；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款 ， 并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融） 。


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