楼市再传两大“鼓舞人心”消息，比房价下跌更重要，两类人恐麻烦( 二 )
随后4月28日 ， 党媒《经济日报》发文重点提到：房贷占比过高、还贷压力增大的情况警示人们 ， 如果此时放松楼市调控 ， 必然再次拉抬房价打击刚需 。
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很多人可能不知道 ， 其实我们的居民部门房贷余额已经是连续20个月增速回落了 。 截至2020 年一季度末 ， 人民币房地产贷款余额46.16万亿元 ， 增速比上年末低0.9个百分点 。 但即便如此 ， 我们依然存在房贷占比过高、还贷压力增大的事实 。 很多人对此可能没感觉 ， 举个例子大家就能有所体会 ， 我们现在的居民部门负债率其实比20年前日本楼市“崩塌”时的水平还要高 。
至此 ， 大家也就不难理解 ， 为什么党媒三番五次强调 ， “调控不能放松” ， 尤其是对信贷的调控更要严控严管 。
金融调控保持不松 ， 对房价会产生怎样的预期？地产大佬孙宏斌不久前的一席话说透了： 金融调控才是大杀器 ， 别以为调控是防止房价上涨 ， 其实是防跌 。 言外之意 ， 大多数城市楼市跌势很明显 ， 一方面是因为需求消耗殆尽了 ， 而且房价又处在绝对高位 ， 买得起的都买了 ， 有需求的又没钱；另一方面 ， 国家开始重视经济质量 ， 就意味着房地产不能再无所顾忌地大力发展了 ， 因为这样就又走了老路 。 归根结底国家心里很清楚 ， 靠房地产拉动带不来高质量的经济 。
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有人形容购房预期和资金支撑是楼市的两条大腿 ， 实话说确实蛮形象的 。 依目前的局势来看 ， 我们或可称作楼市的两条大腿都“瘸”了 。 “瘸”了腿的人走路可能不耽误 ， 但自然是无法做到快速奔跑的 。
平心而论 ， 基于调控未来短期不松 ， 以及买房人对楼市的预期扭转 ， 我们几乎可以断定 ， 未来越来越多的城市会进入到“房子难涨价”状态 。 这意味着 ， 未来更多的房产升值空间会严重受到限制 。 说白了 ， 房子未来也只能扮演另一种存款 。 而且这个存款 ， 还无法做到“随存随取” 。
对于有投资回报的人来说 ， 这无疑是晴天霹雳 ， 但是对于有居住打算的普通购房者来说 ， 却是振奋人心的好消息 ， 因为这可比房价下跌更重要：
一方面 ， 楼市会在这种状态下迎来实质回归 ， 而且楼市泡沫也要开始“消破”了 ， 尤其是很多城市已经在主动摆脱“房地产依赖” ， 这意味着楼市正在逐渐回归居住属性 ， 未来买房换房都会更占优势 ， 不仅仅是价格优势 ， 还有贷款等政策扶持的优势；另一方面 ， 投资炒作楼市的行为也会大大降低 ， 毕竟买房不再赚钱了 ， 而且搞不好还可能亏本 。 这意味着未来市场会进一步得到净化 ， 我们权且把这当作是楼市回归刚需的开始 。
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两类人恐怕要麻烦了：第一类 ， 一二线城市的高杠杆投资客 。 短期调控不松 ， 叠加国家又在大局指导监管资金违规流向楼市 ， 这不仅决定了房价是无法实现短期快速上涨的 ， 更决定了高杠杆投资客未来会更缺资金 。 对于投资而言 ， 房价不涨就是跌 ， 就意味着“亏”；
第二类 ， 过去两年在三四线城市大举囤房的人 。 过去两三年三四线城市的确迎来了房价的补涨 ， 但我不止一次告诫过 ， 这种涨是不可持续的 ， 更是难以套现的 ， 因为三四线的人口和产业结构决定了这里的接盘能力严重不足 ， 尤其是远离一线的三四线城市 ， 简直是一座孤岛 ， 靠“棚改”这个外力一举拉起了房价 ， 但是城市自身经济实力和高房价却严重不匹配 。 专家预测 ， 未来2-3年绝大多数三四线城市将原形毕露 ， 房价也会迎来一番回调 。
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