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乐居网上市房企再亮2019年“成绩单”( 三 )


金茂方面表示 ， 城市运营遵循“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的独特城市运营逻辑 ， 并坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式 ， 即以规划驱动为牵引 ， 以资本驱动为基石 ， 助力城市升级与产业升级 。
“双曲线”叠加优势逐渐显现
【乐居网上市房企再亮2019年“成绩单”】金茂表示 ， 城市运营之所以能够成为金茂“第二曲线” ， 是因为金茂早早开始探索这一前景广阔的领域 ， 并在城市运营中具备先发优势 。 而自2015年宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商以来 ， 城市运营已成为金茂发展的“第二曲线” ， 赋予金茂穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力 。
2019年 ， 金茂城市运营“第二曲线”全力发力 ， 实现了整体业绩的跨越发展 。 数据显示 ， 截至2019年年底 ， 金茂在北京、杭州、温州、南京、宁波五座城市单城销售额均已突破百亿 。 值得注意的是 ， 通过城市运营 ， 金茂在助力中国城市群发展更进一步的同时 ， 也在城市新区域或城市群中的新兴城镇中 ， 创造了一个小的区域环境 ， 提前锁定了更优质的土地 ， 提供了更好的发展空间 。
美的置业：规模利润双增长
□采访人员高伟北京报道
3月30日 ， 美的置业公布2019年度全年业绩 。 报告期内 ， 美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约人民币1012.3亿元 ， 同比增长28.1%；合约销售面积约1002.3万平方米 ， 同比增长26.8%；销售均价同比增长1.1%至人民币10100元/平方米 。
报告期内 ， 美的置业不断向中心城市和核心一二线城市靠拢 ， 持续区域深耕和城市升级战略 。 于2019年12月31日 ， 集团土地储备的总建筑面积达5263万平方米 ， 涉及278个物业开发项目 ， 覆盖全国18个省级行政区的59个城市 ， 其中通过合营企业及联营公司参与了61个项目 。
与此同时 ， 随着长三角一体化上升为国家战略 ， 粤港澳大湾区利好持续释放 ， 2019年美的置业开始收获前瞻性布局的红利 。 年内 ， 集团长三角区域实现合约销售金额约人民币363亿元 ， 同比增长约43.8% ， 珠三角区域实现合约销售金额约人民币187亿元 ， 同比增长约9.5%；长三角及珠三角合约销售金额占集团整体销售金额超过50% 。
年内 ， 深耕城市的区域业绩贡献提升 ， 沪苏区域公司销售额突破人民币200亿元 ， 同时 ， 华北区域、华中区域以及珠三角区域销售规模均突破人民币100亿元 。 此外 ， 高等级城市业绩贡献提升 。 受益于城市布局升级战略 ， 年内集团高等级城市的业绩贡献占比提升 ， 其中一线/强二线占比达22.8% ， 二线占比达42.7% 。
2019年 ， 在收入和利润表现方面 ， 美的置业实现稳健增长态势 。 2019年收入约411亿元 ， 同比增长37%；净利润为43亿元 ， 同比增长32%；毛利率和净利率分别为31.6%、10.5% 。
良好的业绩表现下 ， 美的置业保持行业较高水平的派息比例 。 2019年 ， 每股收益为3.61元 ， 同比增长约17% ， 报告期末股息每股1.60港元 ， 同比增长30.6% 。
报告期内 ， 美的置业持续发挥低成本融资优势 ， 拓宽融资渠道 ， 主动降杠杆 ， 提升财务管理效能 ， 为集团稳健发展提供充裕资金支持 。 集团主要附属公司美的置业集团有限公司主体信用评级为AAA ， 评级展望稳定 。 年内 ， 集团的借款总额加权平均实际利率进一步降低为5.87% ， 其中新增借款加权平均实际利率为5.76% ， 低成本融资优势进一步巩固 。 同时 ， 集团不断拓宽融资渠道 ， 为集团发展补充充裕资金 。
同时 ， 美的置业强化“造血”能力 ， 主动降杠杆 。 年内 ， 集团持续提升资金管理能力 ， 加快销售和回款 ， 实现净负债率连续三年下降 。 于2019年12月31日 ， 净负债率为89.0% ， 较2018年末下降约8个百分点 。
在债务结构方面 ， 年内 ， 集团持续优化债务结构 ， 新增长期借款归还存量短期借款 ， 提高安全边际 。 于2019年12月31日 ， 集团的银行借款及债券融资的比重由年初的62%提升至85% ， 一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17% 。 期内 ， 低成本银行借款占比大幅提升至66%；债务结构逐渐中长期化 ， 一年内到期有息负债占比下降至17% 。
报告期末 ， 美的置业持有现金总量约269亿元 ， 银行授信额度高达1303亿元 ， 尚未动用的银行授信额度约为832亿元 ， 现金及金融资源充裕 。 报告期末 ， 公司现金短债比提高至2.95 ， 同比2018年的1.60大幅提升 ， 短期偿债能力大大提升 。
综合近年来财务数据 ， 美的置业融资成本持续下降 。 2019年内加权平均融资成本为5.87% ， 在同规模民营房企中较有竞争力 ， 2019年新增借款融资利率仅为5.76% 。
面对2020年新的市场形势 ， 美的置业方面预期 ， 以城市群协同发展逻辑谋求区域整体发展、区域城市间互联互通 ， 将成为区域发展的必然趋势 ， 但不同能级城市将持续分化 ， 核心城市房地产市场有望稳步增长 。
基于此 ， 集团计划合理把握投资节奏 ， 多元化拓展低成本土地；持续优化投资布局 ， 重点投资拓展省会城市、二线、强三线城市；对符合深耕策略、具备发展空间的城市继续深耕 ， 已形成深耕优势的城市力追市场领先地位、更高的品牌溢价和利润兑现 。


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