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交易圈银行视角如何看公募REITs？( 二 )


事实上即便通过提升地方政府专项债资金用作项目资本金的比例（降低项目自身的资本金要求）、降低基建项目自身的资本金比例（提高项目资本金来源）等最近的两种做法也没办法从根本上缓解债务压力 。
因此公募REITs的推出相当于为基础设施建设提供了一种新的融资方式 ， 即在资本市场（交易所）发行公募REITs并由公众和机构投资买单的形式来解决增量基础设施项目的融资资金 ， 其既可以通过资本市场的权益融资方式来降低项目运营主体的债务水平和杠杆率 ， 亦可以有效推动社会储蓄资金转化为投资资金以达到分散风险的目的 。
交易圈银行视角如何看公募REITs？
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三、公募REITs全解
（一）政策要点：一张图和一张表
关于基础设施领域不动产投资信托基金的相关政策要点大致可以用下图和下表来表示 。
1、城投平台、国有企业、项目公司等市场主体通过银行贷款、发行债券、股权融资等方式 ， 进行基础设施建设 ， 形成一系列存量基础设施项目 。 建设完成后通过使用者收费等形式获得稳定的现金流等 。
2、上述市场主体将符合条件的基础设施项目转让给基础设施资产支持计划（证券公司与基金公司子公司发行） ， 实现资产出表 ， 获得资金回收 。
3、具有公募基金管理资格的证券公司与基金公司以此为基础设立公募基础设施REITS基金 ， 在交易所向机构与公众者投资者募集资金 ， 并通过上述ABS投向基础设施项目 。
4、市场主体通过公募REITs基金等实现资金回报 ， 并以此回报的资金进行基础设施再投资 ， 进一步ABS ， 以此实现投资的良性循环 。
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（二）政策目的：盘活基础设施存量、拓宽增量基础设施资金来源
监管部门在此时推出公募REITs基金的政策目的不外乎以下几个：
1、通过公募REITs基金和基础设施项目ABS盘活大量基础设施存量资产
过去很长一段时期我国的经济发展是靠基础设施项目推动起来的 ， 由此形成了大量基础设施项目 ， 并吸纳了大量金融资源 ， 导致金融资源分配较为不均衡 。 此次通过公募REITs基金和基础设施项目ABS可以有效地将存量基础设施项目盘活 ， 相当于另外构建了一个基础设施项目的二级市场 ， 可以说更有利于进行市场定价 。 特别是由于更具流动性 ， 使得其融资成本也会更低 ， 还可以推动基础设施项目的最初投资者有序退出 。
2、通过债转股模式化解债务风险 ， 拓宽基础设施项目的资金来源渠道
目前存量基础设施项目的资金来源主要是银行贷款、发行债券、信托贷款、各类资管计划等债务融资 ， 如果继续按照现有融资模式 ， 则会导致现有基础设施项目和地方政府的债务风险越来越大 ， 不断累积 ， 且很难有效化解 。
此次通过在交易所市场发行公募REITs基金 ， 一定程度上实现了基础设施项目的权益融资 ， 或将其存量基础设施项目最初的债权融资转换成了权益融资 ， 大大化解了债务风险 。 与此同时 ， 由于公募REITs基金在交易所市场上募集的资金会通过基础设施ABS等SPV的形式再次回流至城投平台、国有企业和项目主体 ， 意味着原基础设施项目的承载主体真正实现了退出 ， 并可进一步利用此回流资金开展新的基础设施项目建设 。
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四、前景展望
公募REITs基金的推出是为了拓宽基础设施项目的融资渠道、丰富融资方式 ， 进一步可以细化则是为了拓宽城投平台、国有企业以及国家经济区域内主要市场主体的融资方式 ， 寄希望通过资本市场能够降低他们的债务风险 ， 调动全社会资金为基础设施建设服务 。 虽然短期内仍有诸如税收、项目选择、产品评级、资产评估、运营管理、注册管理、信息披露等各类细节待解决 ， 且公募REITs基金的放量仍有较长的一段路要走 ， 但方向却是明确的 。


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