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交易圈银行视角如何看公募REITs？( 三 )


（一）对承载优质基础设施项目的城投平台、国有企业等是绝对利好
公募REITS是基础设施项目的一种融资方式 ， 因此这对基础设施项目的承载主体显然是利好 ， 而城投平台、国有企业等通常是基础设施项目的主要推动力量 。 公募REITs推出后 ， 意味着原有的城投平台、国有企业可以通过将基础设施项目转让给SPV（基础设施项目ABS）实现完全退出 ， 相当于拓宽了这类城投平台、国有企业的融资渠道 。 特别是对于这类主体来说 ， 其可以通过开展基础设施项目、公募REITs等形式滚动实现投资的良性循环 。
（二）对城市群、高新区、经开区、产业园区等国家经济区是利好
中国未来经济发展的主要推动力量是城市群、高新区、经开区等各类国家级经济区域 ， 而这些也是优质基础设施项目和公募REITs的主要聚焦领域 。 例如 ， 40号文明确提及要优先支持京津冀、长江经济带、长三角、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等区域 ， 同时也提及要支持国家级新区和有条件的国家经开区 。
事实上 ， 2020年4月27日上海市商务委、市发改委以及市经济信息化委等便联合印发《关于推进本市国家级经济技术开发区创新提升打造开放型经济新高地的实施意见》 ， 便已经明确提出了在有条件的国家级经开区开展公募REITs基金试点 ， 即“鼓励国家级经开区开发运营主体根据发展需要实施开放性市场化重组……积极支持符合条件的国家级经开区开发运营主体首次公开发行股票并上市 。 支持在有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点” 。
因此未来的业务方向也要朝着这个方向靠拢 ， 除以上国家级经济区域外 ， 还应包括高科技产业园区、特色产业园区等 。 事实上处于这些国家级经济区域的市场主体来说 ， 未来的兼并重组、IPO上市、发行公募REITs等形式给予政策支撑等均是可以预期的 。
（三）基础设施领域试点后 ， 五个理由判断房地产信托基金试点亦为期不远
不动产投资信托（REITs）的基础资产主要有基础设施和房地产两大类 ， 但是此次文件明确提及不包括住宅和商业地产 。 我们认为基础设施领域REITs基金试点后 ， 房地产信托基金试点亦为期不远 ， 理由如下：
1、从全球经验来看 ， REITs最早是集中在商业地产而非基础设施领域 ， 且在运行过程中前者也一直保持着较高的份额 ， 基础设施领域的REITs比例仅有20% 。
2、对于我国而言 ， 基础设施领域与房地产领域之间有着密不可分的关系 ， 二者在发展方向和路径上即便不同步也不会相差太远 ， 否则将是两条腿走路 。
3、我国房地产市场长效机制的建立已成为国家战略 ， 其中租售并举是主要方向 ， 在发展租赁住房市场的过程中 ， 以租赁住房和商业地产为基础的持有型房地产REITs亦将有较大的发展空间 。
4、目前之所以未推出房地产公募REITs ， 其原因主要是公募REITs是一种融资方式 ， 若在当前推动房地产公募REITs ， 则对房企显然是较大利好 ， 能够有效缓解房企的资金压力 ， 与政策导向不符 。 但是正如我们之前所强调的那样 ， 房地产行业的相关政策约束放开是大势所趋 ， 而与此相对应的房地产公募REITs则也应成为稳定房地产市场的一个利器 。
5、房地产信托基金的历史更为悠久 ， 特别是早在美国次贷危机后 ， 房地产信托基点试点的问题便已基本成型 。 例如 ， 2009年1月6日 ， 央行金融市场司副司长霍颖励便表示“人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究 ， 现在已经形成了初步的试点总体构架” 。 只不过受次贷危机影响 ， 当时市场对结构性产品有一定顾虑 。 其中2017年以来 ， 住房租赁REITs产品便已加速获批 。 而2016年6月 ， 国务院便已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 ， 明确提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点” 。
（四）银行该如何参与基础设施领域公募REITs？


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