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供地潜规则，郑州一纸区划通知“击穿”定向供地潜规则 郑州城改后遗症发酵( 二 )


采访人员还注意到 ， 早在2016年郑州中原区地价大约为300万元/亩 ， 近几年地价一路飙升 ， 现在地价上涨到大约800万元/亩 ， 这也意味着不少房企摘地成本增加 。 “即使当地政府将开发地块给了开发商也将难以支撑这个项目 ， 也会产生一定亏损 。 ”一家房企相关负责人表示 。
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“提前开工”的安置房
供地潜规则，郑州一纸区划通知“击穿”定向供地潜规则 郑州城改后遗症发酵
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官方资源显示 ， 中原区20个村安置房项目地块中有17个无任何手续 。 ?中房报采访人员崔军民/摄
中国房地产报采访人员在中原区走访了多个城中村改造安置房项目 ， 这些项目只是郑州市数百个城中村改造项目的几个 。 这些安置房项目建设中多环节涉嫌违法 。
采访人员获得的一份来自郑州市城市管理局的《中原区安置房提前开工分地块台账》显示 ， 在中原区20个村安置房项目地块中仅有3个村子安置房项目用地已摘牌 ， 并办理了用地规划许可证 。 在这3个安置房项目中只有两个项目办理了国有土地使用证 。 其他17个项目均无任何手续却开工建设 。
尽管如此 ， 郑州市城市管理局相关文件中对此有如下表述 ， “中原区16个安置房项目20个安置地块均根据郑州市城镇建设办公室《关于中原区提前开工安置房项目有关问题的函》的通知精神 ， 这些项目均为中原区城中村改造项目 ， 郑州市城镇建设办公室已认定该项目符合安置房提前开工相关要求 ， 同意继续施工 ， 不再启动处罚程序 。 ”
但这些跳过相关土地手续、先拆迁后规划的城改项目已暴露出大量问题 。 如中原区须水街道办须水村城改项目的1.4万多名被拆迁村民多年来仍在为过渡费拖延发放而四处奔波 。 村民王明（化名）告诉采访人员 ， “我们村子的过渡费多次都是迟延发放 ， 一拖就是半年 ， 甚至少发” 。 采访人员了解到 ， 须水村城中村改造工作于2016年11月份开始签订协议并拆迁 ， 按照拆迁协议约定：每户过渡费的发放按原有房屋面积计算 ， 每个月每平方米按8元发放 ， 过渡费每半年发放一次 ， 每次发放6个月过渡费 。 “过渡费发放到2018年就开始拖延支付了 。 有一次拖延了3个月 ， 还有一次只发了3个月 ， 后来才把那3个月补发完 。 ”王明说 。
“过渡费会不会停止发放？”这让王明有点忐忑不安 。 事后他也才意识到在拆迁指挥部签订协议时对方把自己手头上唯一合法的证据《宅基地使用证》给收走了 ， 关于协议签订的甲方是谁王明并不清楚 ， 只记得签订完协议后对方并不让拿走协议 ， 被当场收回 ， 理由是协议需要“统一由区政府盖章 ， 再统一发放” 。 但协议至今也没有发放到村民手上 。 按王明的理解 ， “甲方可能是区政府” 。
过渡费开始拖延发放后有不少村民集体到中原区政府打听情况 ， 被告知“不清楚” ， 并称“你们应该问当地须水街道办或拆迁指挥部”；街道办给这些村民的回复是“找开发商” 。
就过渡费发放问题采访人员联系到了须水安置房项目公司康桥地产 ， 相关负责人告诉采访人员 ， “我们已经在须水项目上投资了近26亿元 ， 有关过渡费的发放问题我们并不清楚 。 ”
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城改潜规则埋雷
供地潜规则，郑州一纸区划通知“击穿”定向供地潜规则 郑州城改后遗症发酵
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须水村被拆迁部分已夷为平地 。 ?中房报采访人员崔军民/摄
先拆迁后规划的城中村改造模式影响深远 ， 又因上述区划通知的出台使郑州市土地市场定向出让潜规则无处遁形 。
有郑州地产圈人士告诉采访人员 ， 郑州城中村改造本应一级、二级土地开发明确分开 ， 由各个区政府自己成立投资公司进行一级土地开发 ， 但政府最大的难处在于资金不足 ， 各个区政府只能选择和地产商进行合作 ， 由政府负责拆迁、安置等具体事务 ， 开发商负责拆迁费用、安置房建设费用、村民过渡费用等各项费用 。 开发商为了获得更多的土地也往往都愿意先投入资金 ， 但这些承诺却又都不会出现在协议中 ， 只是政府口头承诺 。 随后 ， 在二级土地开发时再定向拿地 ， 原因是没有其他企业与之争夺 ， 开发商以底价就可以拍得这块城中村改造地块 ， 并由政府按照政策返还底价的65%给开发商 。


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