供地潜规则，郑州一纸区划通知“击穿”定向供地潜规则 郑州城改后遗症发酵( 三 )
采访人员发现 ， 在郑州中原区政企合作至少有两种模式 ， 一种模式是中原区政府成立的平台投资公司郑州中原新区开发建设投资有限公司（以下简称“政府投资公司”）与一些国有公司合作并组成项目公司 。 不过 ， 该政府投资公司作为股东并对项目公司控股51%或其他份额股份 ， 但实质上并不投资 。 另一种模式是由开发商先投入资金 ， 随后在土地二级开发时由中原区政府再按开发商的投资额和地价给房企分配二级开发用地 。 开发商愿意先投入资金的真正原因是为了获得更多的土地 。 上述郑州地产圈人士表示 ， 无论上述哪种合作模式二级土地开发均属于违法定向出让土地 。
该地产圈人士称 ， 所有郑州市城中村改造项目都应该经过正规的招拍挂程序 。 也就是说 ， 政府先将拟改造的城中村土地收归国有 ， 进行土地属性更改、土地上附属物清理等一整套手续后 ， 方可由企业进入土地市场通过公开拍卖手段获得土地 ， 企业在缴纳土地出让金后获得的才是可以立即进行开发的“净地” 。 郑州房地产市场的一个特点是 ， “净地”少、城改地多 。
正是基于郑州城中村改造模式 ， 上述“抢地风波”事件中外地房企戳中了郑州参与城改项目开发商的软肋 。 一旦土地在二级开发时被“抢” ， 提前投入资金的开发商将无法收回成本 。 2016年 ， K2地产（现更名“石榴集团”）计划拿下郑州一块土地 。 据相关报道 ， 因有本土房企难以承受巨大损失 ， 在正式拍地前与原K2地产私谈 ， 希望给K2地产一定费用使其不再争地 。 “据说 ， 几家开发商加起来送了2亿元给K2地产” 。 不过 ， 原K2地产提出希望获得3亿元协调费 ， 双方在数额上没有达成一致意见 ， 谈判破裂 ， 不欢而散 。
尽管如此 ， K2地产作为一家外来房企最终并没有获胜 ， 而是迫于郑州同行压力 ， 不得不放弃参与地块竞买 。 “在地方保护若隐若现的现实面前我们只能退出 ， 我们只能投降 。 ”当时K2地产在公告中写道 。
上述地产圈人士直言 ， 不少开发商动机不纯 ， 目的是为了圈地 。 并分析在二级土地开发环节“政府难以继续履行承诺”的根本原因在于政企双方均有过错 。 “政府不应该与开发商签订这个合作开发协议 ， 也不应该带头搞违章建筑 ， 等手续全了再去招拍挂 ， 再去建安置房 。 土地还没有签约 ， 政府凭什么承诺给开发商上千亩土地？” 上述地产行业人士表示 ， “按照国家规定走招拍挂程序的 ， 一类城市每块地不能超过150亩 ， 目的在于平等 ， 让大家有实力公平竞争 ， 都有饭吃 。 如果超过上千亩以上土地 ， 存在政企‘勾结圈地之嫌’ 。 ”
不过 ， 上述地产行业人士认为 ， 正是当地政府定向出让土地甚至未批先建 ， 才使得政府能从开发商手中融入大量土地开发资金 ， 解决了政府土地开发资金不足之困 。
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可能的改变
据中原地产研究中心数据显示 ， 2018年郑州土地出让金达1436.79亿元 ， 超越了天津、成都和武汉 。 当年的土地依赖度达124.75% 。
不仅仅是2018年 ， 最近几年郑州对于房地产的依赖度仍然在逆势上扬 。 其中 ， 2015年土地依赖度为38.24% ， 2016年为69.12% ， 2017年为76.69% 。 土地出让金在这4年内由2015年的360.6亿元直接上涨近4倍 。
上述地产行业人士称 ， “此前 ， 很多地方政府没钱了就赶快卖块地 ， 靠着土地财政过日子 。 区划通知一出台很多土地没法卖了 。 ”
有接近郑州市政府的知情人士告诉采访人员 ， 就在去年11月份 ， 从郑州市政府透出一股口风 ， “区划范围内的安置房项目和配套工程仍可以建设 ， 只是把其他商品房项目以及政府定向出让的地块要做好调整选址工作” 。 有开发商认为 ， “尽管这股口风还没有形成文件 ， 但这样一来是把这些房企的开发用地给踢出去了 。 即使调整地块 ， 由于时间跨度太长 ， 也意味着开发商投资的数十亿元没有了利润 ， 甚至亏损 。 ”
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