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深圳深圳新“地王”诞生，楼面地价8万+/平！揭秘深圳房价大涨真相，楼市“小阳春”将变“晚春”？( 三 )


为了平抑市场炒作 ， 深圳市政府准备了多样化的调控手段 ， 增加供应也提上了日程 ， 二手房指导价、房地产税也箭在弦上 。 未来 ， 深圳楼市在长短期调控的组合拳下 ， 有望迎来平稳 。
“虚火”旺盛
谁也没有想到 ， 年后疫情趋稳 ， 深圳楼市率先线下开盘 ， 会开启一波魔幻涨价潮 。
回溯三四月份 ， 深圳部分片区楼市可谓“水深火热” 。 随着招商湾玺三次开盘三次“售罄”的市场传闻 ， 乐观情绪被搅动 ， 南山、宝中、光明等片区的二手房挂牌价突然飙升 。
据贝壳二手房购房平台显示 ， 宝中的壹方中心的二手房挂牌价最高达19万元/平方米 ， 目前在售的34套房源里 ， 单价最低为13.5万元/平方米 ， 且只有一套 。
同样 ， 位于热点片区南山区的华润城润府一期 ， 曾出现20万元/平方米的挂牌价 ， 而贝壳二手房平台显示的该小区均价在162632元/平米 ， 明显高于同小区的平均房价 。
购房者称 ， 深圳这样二手房挂牌价飙升的不在少数 ， “去年单价5万-6万/平方米的龙华红山片区 ， 现在都在八九万以上了 ， 而华业玫瑰四季47平方米的小户型 ， 单价都有10万+ 。 ”
在偏远的光明区 ， 挂牌价突破7万元/平方米的是光明大第 。 贝壳购房平台数据显示 ， 光明大第最贵的二手房挂牌价可达76486元/平方米 ， 而小区的二手房均价在66756元/平方米 。
深圳中原中心数据显示 ， 3月第四周 ， 深圳七区二手住宅报价除了龙岗区微跌之外 ， 其他区域报价均上涨 ， 其中宝安均价上涨2.19% ， 涨幅最大 。
从报价变动的区间来看 ， 业主报价上升的盘源占比为55.19% ， 且连续四周过半 ， 报价下跌的盘源占比为34.51% 。
有业内人士分析 ， 深圳年后这一波二手房挂牌价的突然暴涨 ， 或许与豪宅税取消 ， 市场乐观情绪下 ， 二手房业主想做高评高贷有关 ， 低息贷出来的钱可以接着买房 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向采访人员表示 ， 豪宅税取消 ， 房东预期这是外部的因素 ， 本质原因还是深圳潜在的市场需求很强 ， “无论是买来住的 ， 还是为小孩子读书 ， 或者是投资 ， 深圳本身的房源比较紧缺 。 ”
此外 ， 这一轮楼市升温里 ， 新房二手房联动 ， 新房市场“售罄”所带来的乐观预期 ， 也会作用到二手房市场上 。
成交真相
新房要交“喝茶费”才能买 ， 二手房报价一天一个样 ， 看似疯狂、热闹的深圳楼市 ， 过去这两个月的成交价格并未出现大幅上涨 。
事实正如深圳房地产中介协会所说 ， “很多小区的超高报价只是报价 ， 其实很多都并未成交” ， 实际市场仍处于观望的较多 。
据深房中协消息 ， 截至4月17日 ， 虽然报价最高到了20万元／平方米 ， 但华润城一期实际成交均价显示在12万元-14万元/平方米 ， 且近30天内基本零成交或只成交1套 。
贝壳二手房交易平台显示 ， 壹方中心最高报价可达19万元/平方米 ， 但最近三次的成交单价仅在11.4万元-13.6万元/平方米之间 。
深圳中原研究中心数据显示 ，3月深圳二手房成交8008套 ， 环比上升3.8倍 。 但过户数据的增长一方面由于2月成交量较少 ， 疫情过后出现补偿性上涨 ， 另一方面 ， 过户数据与实时成交情况有一定时差 ， 3月过户的二手房主要为去年底到今年初签订协议的房源 。
从成交价格来看 ， 3月深圳二手住宅的实际成交均价为59048元/平方米 ， 环比仅上升0.95% 。
另据国家统计局数据 ， 3月份4个一线城市中 ， 深圳二手房房价领涨 ， 均价约64000元/平方米 ， 同比上涨1.6% 。 但这个数字 ， 远不如市场呈现出来的那般“恐怖” 。
从备案数据来看 ， 4月深圳二手住宅成交套数为7679套 ， 环比下滑4.1%；成交面积为65.9万平方米 ， 环比下滑3.0% 。
分区来看 ， 4月除罗湖和福田两个区域成交套数环比出现上升 ， 其他区域出现下滑 ， 其中盐田成交套数环比下滑25.4%至103套 ， 跌幅最大 。


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