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为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？( 七 )


2、经济产业：GDP增速略高于全国平均 ， 第三产业占比53%仍有待优化? ? ? ?
3、人口增长：人口常年净流出 ， 近期重现回流态势 ， 长沙人口吸附力提升? ? ?
4、居民购买力：基数偏低不足4万元 ， 同比增速8.6% ， 低于湖北、江西? ? ? ?
三、疫情前：调控“一紧多松” ， 三四线棚改“退潮”加速市场持续下行??
（一）政策环境：四限政策“一紧多松” ， 棚改计划开工量“腰斩”跌幅达7成? ? ?
（二）新房成交: 2019年市场“先热后冷” ， 棚改“退潮”加速三四线持续低迷? ? ?
（三）房价：省内各城间无明显价差 ， 岳阳、株洲等三四线价格体系紊乱? ? ? ?
（四）潜在供应：长沙、湘潭新房潜在供应可控 ， 衡阳、岳阳未来库存风险较大? ??
（五）土地市场：全省土地成交溢价率持续走低 ， 房企在湘拿地积极性下降? ??
（六）房企竞争格局：三四线“恒大、碧桂园”两家独大 ， 省会长沙诸强“混战”? ? ? ?
四、疫情后：衡阳、湘潭、长沙等新房成交同比“腰斩” ， 株洲、益阳地市“凉凉”? ? ?
（一）疫情影响下三四线返乡置业“爽约” ， 益阳、衡阳受损度偏高 ， 株洲最小? ? ?
（二）新房成交“腰斩” ， 衡阳销售面积同比降7成 ， 湘潭、长沙跌幅5成以上? ? ?
（三）土地成交同比降20% ， 长沙同比增18%、株洲下行加剧同比跌9成? ? ??
五、中长期发展前景：长株潭经济、民富底蕴深厚 ， 内生型三四线发展前景可期? ??
（一）城市发展前景：人口为湖南片区最大“短板” ， 区域经济发展并不均衡??
1、人口增长：三四线普遍净流出 ， 衡阳居首 ， 株洲、常德常住人口负增长? ? ?
2、居民购买力：长、株、潭购房压力相对小 ， 岳阳、益阳、娄底民富基础薄弱? ? ?
3、经济实力：因辐射效应 ， 长、株、潭3城经济实力最强 ， 衡阳产业结构不佳? ? ?
4、城市宜居性：长、株城市配套成熟 ， 基建投资力度最大 ， 宜居性较高??
（二）城市间内部分化加剧 ， 长沙四项全能 ， 湘潭、常德、娄底尚有成长空间? ? ? ?
六、总结：预判与风险提示? ? ? ?
（一）2020年湖南片区整体销售承压 ， 购买力不足是制约楼市发展的主因? ? ?
（二）疫后株洲新房成交快速恢复 ， 长沙地市“火热” ， 衡阳、益阳等复苏相对缓慢? ? ?
（三）中长期：长沙、常德等内生型城市前景可期 ， 环都市圈城市株洲、湘潭风险犹存? ? ? ?
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（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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