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为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？( 六 )


（一）2020年湖南片区整体销售承压 ， 购买力不足是制约楼市发展的主因
2019年下半年以来 ， 随着全国楼市的逐步转冷 ， 整个长江中游城市群的多数城市也面临回调的压力 ， 而聚焦湖南片区 ， 2019年也基本呈现出“先热后冷”的态势 ， 年末迎来一波小幅放量 ， 但终究难改整体颓势 ， 今年湖南6城商品住宅成交量与去年大体持平 ， 即便在省会长沙 ， 当前项目去化率也仅在6成左右 ， 渠道分销盛行 ， 打折促销力度加大 ， 然而对成交促进作用相对有限 。
2020年初又遭逢新冠疫情来袭 ， 使得本就低迷的湖南楼市更加难以为继 ， 在这样的背景下 ， 湖南省内衡阳、岳阳等六市相继出台针对楼市的扶植性政策 ， 但是我们认为 ， 即便有政策加持 ， 也很难挽回湖南省的销售“颓势” ， 2020年整体销售依旧承压 。
究其原因 ， 房价的增速快于收入的增速 ， 购买力不足是制约其成交增长的核心因素 ， 需求面缺乏支撑最终会对中长期楼市发展起到负面作用 。 据湖南各地统计公报显示 ， 2018年湖南片区多数三四线城镇居民人均可支配收入在3万元左右 ， 岳阳、益阳、娄底三市房价收入比偏高 ， 均达到了10年以上 ， 对于本地低收入群体来看 ， 购房还是存在一定的压力的 ， 且因产业结构、经济发展等因素 ， 房价暴涨带来的需求透支问题短期内还难以得到根本解决 。
（二）疫后株洲新房成交快速恢复 ， 长沙地市“火热” ， 衡阳、益阳等复苏相对缓慢
我们以楼市、地市一季度的成交情况来测度疫后各城市楼市短期的复苏情况 ， 可以看出：首先 ， 株洲短期内楼市的复苏程度最高 ， 虽未出台任何短期内的纾困政策 ， 但是得益于核心城市长沙的人口外溢和去年成交集中备案的影响 ， 2020年一季度楼市成交表现良好 ， 较去年稳步增长18% 。 而地市却不尽如人意 ， 同比去年降幅超90% ， 可见房企观望情绪还是比较浓厚 ， 投资相对谨慎 。
其次 ， 长沙地市一季度成交也已“回正” ， 疫情对于土地市场的短期影响也在逐步消退 ， 迫于土地供应计划及财政压力 ， 政府正加快地块供应节奏 ， 大量优质地块进入市场 ， 房企迎来拿地窗口期 ， 虽然当前累计成交跌幅依旧高于50% ， 不过基于湖南省会地位的“虹吸效应” ， 加之因限价原因本身就处于中部房价“洼地” ， 2020年整体的成交规模依旧可期 。
最后 ， 衡阳、益阳等城市恢复最为缓慢 ， 是短期内受疫情影响最为严重的城市 。 衡阳虽出台了较为给力的需求端刺激政策 ， 实施购房补贴 ， 契税减免并扩大了人才购房补贴对象范围 ， 非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元 ， 但是一季度的新房成交跌幅依旧高达75% ， 地市成交虽小幅微增8% ， 但难掩低迷走势 。 益阳暂未出台任何短期内的纾困政策 ， 从楼、地市成交来看大不如前 ， 基本都处于行业下行周期 ， 后续恢复可能也需要较长的时间 。
（三）中长期：长沙、常德等内生型城市前景可期 ， 环都市圈城市株洲、湘潭风险犹存（略）
排版丨李玥瑶
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《六市新政成功“闯关” ， 为何唯独湖南？》
前? 言??
一、市场下行遭遇疫情雪上加霜 ， 湖南六市相继成功“闯关”楼市激励新政? ??
（一）与湖北毗邻的湖南首当其冲 ， 复工复产后六市出台楼市扶持政策? ??
（二）市场下行压力、疫情负面影响是近期湖南楼市政策暖风频吹的主要原因? ? ? ?
二、长江中游城市群战略地位提升 ， 但湖南“比上不足”的短板突出? ? ? ?
（一）长江中游城市群战略地位提升 ， 湖南片区迎来了新的发展契机? ? ? ?
（二）湖南省“比上不足” ， 地产成交增速放缓 ， 居民收入偏低等问题突出? ? ?
1、行业规模：2019年商品住宅销售面积增速放缓 ， 仅占全国比重达5.3%? ? ?


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