为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？( 五 )
需要指出的是 ， 由于主要考量城市未来发展空间 ， 因此在对各城市经济实力水平的区分上更优先考量经济发展的质量 。
长株潭3城经济发展相对成熟 ， 第二三产业占比高 。 长沙、株洲、湘潭3城作为片区内核心城市圈城市在长沙的带动下经济体量均居省内前列 ， 2018年人均GDP均超过7万元 。 此外由于湘潭、株洲承接了长沙老工业的外迁落地 ， 使得2城产业结构快速优化 ， 经济发展提质保量 。 而长沙也在摆脱了旧有第二产业后完成了城市产业升级 ， 至2019年城市第二三产业占GDP99%
岳阳、常德、益阳、娄底4城经济增速较高 ， 但发达程度一般 。 除长株潭3城外片区内其余城市产业结构尚未成熟 ， 但以岳阳、常德为代表的4城在拥有不俗的人均GDP的同时也具有相对较高的GDP增速 。 可见这4城在自身既定发展规划下城市经济正在增长 ， 经济发展质量在未来也有较大提高潜力 。
衡阳经济增速相对较慢且产业结构不佳 。 如上文所提及衡阳由于常年劳动力输出 ， 自身人口的老龄化使得城市经济发展面临失速 。 2019年城市人均GDP绝对值处于片区内三四线城市末尾 。 在经济发展体量难升下 ， 自身产业结构优化升级更是无从谈起 。
综合而言 ， 结合对湖南片区各城市经济发展质与量的考量 ， 我们认为各城市在经济实力方面可分为三个梯队：一是经济发展提质保量 ， 产业结构基本成熟的长沙、株洲、湘潭3城；二是经济增速较高 ， 人均经济产出较大的岳阳、常德、益阳、娄底4城 ， 未来产业结构优化潜力较高；三是人口流出下老龄化城市无力升级产业结构 ， 城市经济体量与质量双低的衡阳 。
4、城市宜居性：长、株城市配套成熟 ， 基建投资力度最大 ， 宜居性较高（略）
（二）城市间内部分化加剧 ， 长沙四项全能 ， 湘潭、常德、娄底尚有成长空间
综合上文所提及的人口、购买力、经济实力、城市宜居性4方面指标 ， 我们给出关于湖南片区各城市未来发展空间的宽窄梯度 。
第一梯队 ， 长沙四项全能 ， 岳阳、株洲在宜居性、人口方面存短板 。 长沙作为区域中心 ， 在人口、购买力、经济发展及宜居配套方面均处于区域最佳；而岳阳、株洲则均存在一定短板 。 岳阳的基础设施建设尚处于初级阶段 ， 应当提升现有地均基建投资额 。 当前新建的岳阳三荷机场年吞吐量极为有限 ， 适当提高该支线机场的航班数有效改善交通通达情况 。 而株洲作为长沙毗邻城市 ， 在享受发展利好辐射的同时也饱受人口虹吸的影响 ， 较差的人口基本面是其最大短板 ， 也是制约其城市发展的主要绊脚石 。
第二梯队 ， 湘潭、常德、娄底未来可在人口数量与财量方面谋求突破 。 这3城均处于片区内城市中游水平 。 湘潭、常德分别存在人口基数小和常住人口负增长两大人口层面问题 。 在未来发展前景上 ， 提高城市对人口吸附能力便成为2城共同的成长源 ， 利用2城现有经济基础继续大力发展拳头产业以增加人口吸附力则成为一剂良方 。 而娄底则主要困于居民购买力较为薄弱 ， 当前居民购房支付压力较大 。 从未来成长性来看 ， 放宽居民房贷限制、限制新房房价涨幅或将在短期内提高居民对房购买力 。
第三梯队 ， 衡阳、益阳提升自身经济实力是要事 。 益阳、衡阳2城的共同特征在于其经济实力相对较弱 。 从未来前景来看 ， 依托2城较大的人口基数 ， 建立经济发展-人口回流-产业升级的正向闭环 ， 提升自身经济实力将为城市提供一定的成长潜力 。
06
市场总结：预判与风险提示
（本节有删减）
正如前文所述 ， 湖南片区虽有政策利好 ， 但是“比上不足” ， 短板依旧突出 。 2019年湖南片区各城市房地产市场还是存在显著降温的 ， 主要是基于棚改收缩、需求阶段性透支等外部原因 ， 2020年初又遭逢新冠疫情突袭 ， 使得本就低迷的楼市“雪上加霜” ， 短期来看 ， 株洲、长沙等城市虽未发布纾困政策 ， 但整体复苏程度较快；而衡阳等缺乏基本面支撑的三四线城市即便政策“给力” ， 但依旧难掩下行趋势 。 中长期来看 ， 因湖南片区的各城市尚属中部“价格洼地” ， 未来核心城市还是有一定的成长空间 ， 而缺乏经济支撑、人口长期净流出的一般三四线城市 ， 发展前景则不容乐观 。
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