江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？( 二 )


02
长江中游城市群战略地位提升
但湖南“比上不足”的短板突出（略）
（一）长江中游城市群战略地位提升 ， 湖南片区迎来了新的发展契机（略）
（二）湖南省“比上不足” ， 地产成交增速放缓 ， 居民收入偏低等问题突出（略）
1、行业规模：2019年商品住宅销售面积增速放缓 ， 仅占全国比重达5.3%（略）
2、经济产业：GDP增速略高于全国平均 ， 第三产业占比53%仍有待优化（略）
3、人口增长：人口常年净流出 ， 近期重现回流态势 ， 长沙人口吸附力提升（略）
4、居民购买力：基数偏低不足4万元 ， 同比增速8.6% ， 低于湖北、江西（略）
03
疫情前：调控“一紧多松”
三四线棚改“退潮”加速市场持续下行
（本节有删减）
湖南省会长沙房地产调控政策之严苛当属全国二线城市标杆 ， 一定程度上 ， 正是这种严苛造就了湖南房地产市场今日两大特征：特征之一 ， 城市之间房价差距小 ， 经历前几年“补涨”的省内三四线城市之间以及与省会之间的房价差距不大；特征之二 ， 城市间市场相对分化 ， 紧邻长沙的城市如益阳、湘潭楼市难以避免受到长沙行情影响 ， 而相对独立的常德市场更具内生动力 。 结合2019年1-12月全省土地成交量同比大增20%但溢价率持续下跌的事实 ， 不难得出结论 ， 房企在湘拿地已经日趋谨慎 ， 但政府供地节奏并未放缓 。 事实上 ， 联系数据以及我们实地调研结果 ， 岳阳、株洲、衡阳楼市饱受库存高企困扰久矣 ， 如此持续供地 ， 未来去库存情势着实堪忧 。
（一）政策环境：四限政策“一紧多松” ， 棚改计划开工量“腰斩”跌幅达7成（略）
（二）新房成交: 2019年市场“先热后冷” ， 棚改“退潮”加速三四线持续低迷
湖南片区上半年楼市行情向好 ， 3月起小阳春行情显现 ， 直至6月成交量逐月回升 ， 单月成交量同比增幅在5月最高达到34% ， 市场有所回暖 。 但进入下半年 ， 市场再度转冷 ， 7-9月间成交量持续低位盘桓 ， 同比降幅皆在15%左右 。 10月以来虽然成交量表现出稳中有升态势 ， 但究其原因 ， 主要是受到年末房企以价换量、业绩冲刺的周期性因素和长沙人才购房细则出台的政策性因素驱动 。
值得关注的是 ， 棚改“退潮”促使众多三四线城市楼市加速转冷 ， 但相较而言 ， 常德成交热度略优于岳阳、株洲 。 从常德、岳阳、株洲的棚改来看 ， 自2018年下半年中央棚改政策收紧起 ， 三城的棚改不仅进程缓慢甚至一度叫停 ， 而2019年计划棚改开工量也大幅缩水 ， 其中岳阳、株洲下降7成以上 。 相较之下 ， 常德情况略好于岳阳和株洲 。 虽然棚改腰斩但体量尚存 ， 但棚改客购买力不降反升 ， 2019年1-12月常德商品住宅成交面积累计同比增速达8% ， 高于省内其他三四线城市 。 一方面是棚改计划相比新房成交体量而言依旧很大 ， 另一方面提高了房屋拆迁安置的补偿标准 。 实际上这也是常德市场热度要显著好于其他两个三四线城市的主要因素 。 这一批征拆对象全面走向市场 ， 需求层面的支撑相对较足 。 比如体量达3500亩的常德某项目棚改客户占比达20% 。
为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？
图片

我们认为 ， 短期内的成交反弹难以长久维持 ， 中长期来看 ， 城市间的分化依旧会持续 。 具体来说 ， 长沙市场正处在筑底波动期 ， 被政策抑制的需求不在少数 ， 未来一旦释放成交量将迎来大幅增长 。 三四线城市中 ， 以常德为代表的内生型城市市场长期来看稳中向好 ， 而岳阳、衡阳等住宅产品库存高企、房价仍存在一定下滑预期 ， 中长期市场料将进一步走弱 ， 湘潭、益阳属于承接外溢性城市 ， 市场表现则一定程度上倚赖于长沙行情 。
（三）房价：省内各城间无明显价差 ， 岳阳、株洲等三四线价格体系紊乱
静态地看 ， 湖南各市房价的第一大特征是“价差小” 。 三四线城市与省会长沙之间的价差不甚明显 ， 长沙成交均价将将破万 ， 而常德、岳阳等市成交均价皆在7000元/平米左右 。 从我们实际调研情况来看 ， 长沙的望城区、长沙县房价在6000-7000元/平方米不等 ， 外围宁乡、浏阳房价仅为5500-5600元/平方米 ， 而常德武陵区各板块房价基本在7500-8500元/平方米不等 ， 株洲天元区整体成交均价也在7000-8000元/平方米左右 。


推荐阅读


上一篇：上下五千年风云因为一盘棋局引发的兄弟相残

下一篇：达摩说TB雍正王朝：阿尔泰打了败仗，却向朝廷邀功，雍正为何会妥协？