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为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？( 三 )


第二大特征则是岳阳、株洲等省内三四线城市内部价格体系混乱 。 以岳阳为例 ， 由于2018年下半年市场逐步转冷 ， 导致岳阳大部分项目采取“以价换量”的策略 ， 价格均有不同程度下滑 。 一方面因不同项目间对彼此实际售价“三缄其口” ， 信息不对称也导致“一盘一价”现象比比皆是；另一方面 ， 为了抢客、回稳现金流 ， 导致目前部分板块价格管理相对混乱 。
动态地看 ， 2019年湖南各市房价基本保持平稳 ， 同比涨跌幅皆在8%以内 。 跌幅相对显著的是长沙和益阳 。 具体来说 ， 长沙今年整体市场观望情绪浓厚 ， 尤其是下半年以来 ， 项目蓄客普遍不足 ， 去化率持续下行迫使房企选择以价换量 ， 全市成交均价同比有5%左右的下滑 。 而益阳由于毗邻省会 ， 难以避免地受到长沙调控的溢出效应影响 ， 此前长沙重重加码限购时益阳楼市行情向好 ， 但随着这部分外溢需求释放殆尽 ， 益阳房价在今年再度回归常位 。
（四）潜在供应：长沙、湘潭新房潜在供应可控 ， 衡阳、岳阳未来库存风险较大（略）
（五）土地市场：全省土地成交溢价率持续走低 ， 房企在湘拿地积极性下降（略）
（六）房企竞争格局：三四线“恒大、碧桂园”两家独大 ， 省会长沙诸强“混战”（略）
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疫情后：衡阳、湘潭、长沙等新房成交同比“腰斩”
株洲、益阳地市“凉凉”
（本节有删减）
一季度湖南主要城市在疫情影响下楼市、地市短暂停滞 ， 新房以返乡置业为成交主力的益阳、衡阳等城市受损尤为严重；地市株洲土地成交同比跌逾9成 。 疫情后 ， 主要城市陆续出台了楼市纾困政策 ， 新房及土地成交也逐渐恢复正常化 。 我们预计 ， 在短期政策及地市预期等利好加持下 ， 衡阳、岳阳将率先回暖 ， 而缺乏政策刺激的常德、株洲复苏将相对缓慢 。
（一）疫情影响下三四线返乡置业“爽约” ， 益阳、衡阳受损度偏高 ， 株洲最小（略）
（二）新房成交“腰斩” ， 衡阳销售面积同比降7成 ， 湘潭、长沙跌幅5成以上
2020年一季度 ， 受疫情影响销售规模大幅下降 ， 3月稍有复苏迹象 。 整体来看 ， 长沙、常德、衡阳、湘潭、岳阳、株洲、益阳等7城一季度共成交320万平方米 ， 同比规模收缩50% 。 受疫情管控影响各城市项目暂停线下开盘加推活动 ， 供应量的大幅减少直接制约了城市销售规模 。 随着国内尤其是湖北疫情得到控制 ， 3月湖南主要城市供求面积有显著回升 ， 供应面积已齐平1月水平 。 预计二季度整体市场将陆续复苏 。
具体到城市层面来看 ， 各城市销售规模均打折 ， 衡阳同比降超7成最为严重 。 省会长沙由于2月销售停滞 ， 一季度整体成交面积同比腰斩 。 而与湖北接壤的常德、岳阳面临最严格的疫情管控 ， 成交面积同比分别降33%、34% 。 衡阳市场受灾最为严重 ， 由于城市销售主要以内生性需求为主 ， 受疫影响2、3月新房销售叫停下一季度仅成交20万平方米 ， 同比大跌75% ， 受灾最为严重 。
新房均价则涨跌分化 ， 常德、岳阳销售承压房价下调 。 在各城市销售规模普遍受疫情影响下 ， 长沙、株洲、益阳、湘潭、衡阳同比均保持正增 。 但常德、岳阳销售均价对比2019年平均已有下降 ， 降幅分别为2%、3% 。
总的来说 ， 一季度湖南新房销售普遍性地受到疫情打击 ， 但各城市市场情况略有差别 。 具体而言 ， 对返乡置业依赖较大的衡阳成交规模缩水最为明显；与湖北接壤的常德、岳阳等销售规模降幅不突出 ， 但房企在销售悲观预期下已有降价措施 。
（三）土地成交同比降20% ， 长沙同比增18%、株洲下行加剧同比跌9成
疫情对整体地市影响表现在1、2月 ， 一季度整体土地成交同比跌20% 。 从整体来看 ， 疫情对湖南土地市场的影响主要表现在前两月 。 1、2月主要城市土拍纷纷撤牌 ， 供应、成交面积分别同比跌15%和4% ， 其中1月土地成交面积更是跌幅达17% 。 3月随着主要城市正常化 ， 地市土地挂牌量激增 ， 单月供应超2019年一季度之和 。 受此影响 ， 一季度整体土地供应同比增73% ， 成交同比跌20% 。


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