为何六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？( 四 )
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分城市而言 ， 一季度益阳、株洲地市成交遇冷明显 ， 长沙、衡阳同比不降反增 。 长沙、衡阳一季度地市火热 ， 土地成交建筑面积均超200万平方米 ， 同比分别增18%、8% 。 其余重点城市则在疫情影响下加重了土地市场的下行趋势 ， 成交建筑面积较2019年同期降幅均在20%以上 。 其中 ， 株洲地市成交尤为惨淡 ， 一季度仅成交土地建筑面积13万平方米 ， 同比大跌90% 。
总体而言 ， 疫情加重了湖南省内城市的土地市场分化 ， 益阳、株洲等城下行明显 。 在成本与利润的考量下 ， 房企疫情期间拿地更加审慎 ， 多回归核心城市如长沙以及内生性需求充裕城市如衡阳 ， 其余城市地市则愈加降温 。
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中长期发展前景：长株潭经济、民富底蕴深厚
内生型三四线发展前景可期
（本节有删减）
对于城市内在变化的动因是人口、购买力、经济发展、城市建设等方方面面多个因素共同作用的结果 。 我们认为这些因素不仅作用当前城市发展 ， 而且在中长期也将对城市房地产市场的差异化发展起到至关重要的影响 。
（一）城市发展前景：人口为湖南片区最大“短板” ， 区域经济发展并不均衡（本节有删减）
对于湖南片区内各城市发展的前景 ， 我们以下根据不同指标的类型拆解为人口、购买力、经济实力、城市宜居性4个方面依次进行考量：
1、人口增长：三四线普遍净流出 ， 衡阳居首 ， 株洲、常德常住人口负增长（略）
2、居民购买力：长、株、潭购房压力相对小 ， 岳阳、益阳、娄底民富基础薄弱
在购买力方面 ， 除了考察以居民收入高低为标准的城市民富水平即绝对购买力外 ， 由于各城市房价差距悬殊 ， 对于房地产而言居民绝对购买力并不能全面反映城镇居民的购房能力 ， 因此结合了各城市房价的房价收入比才能恰当地描述各城市居民的相对购买力 ， 即针对商品住宅的支付能力 。 绝对购买力与相对购买力相结合才能全面描述各城市在购买力水平上的差异 。
湖南片区各城市绝对购买力水平可分为三类 。 从2018-2019年城镇居民收入水平来看 ， 长株潭城市圈内的3城凭借省会的产业凝聚力以及城市圈效应拥有相对最高的城镇居民人均可支配收入以及在岗职工年平均工资 。 而拥有发达的第二产业的衡阳、岳阳、常德3城在民富基础上稍稍弱于前者；益阳、娄底则人均可支配收入较低 ， 处于居民绝对购买力的洼地 。
与之类似的 ， 湖南片区诸城居民相对购买力也可分为三类：
长沙、湘潭2城城市居民具有高住房购买力 。 长沙受严格的限价政策影响 ， 高居民收入与低房价水平使得其2019年房价收入比仅5.3年 ， 虽较2018年稍有延长但依旧是片区内居民相对购买力最强的城市 。 而湘潭2019年房价收入比为9年 ， 较2018年不升反降 ， 因此居民的住房购买力也有一定提高 。 常德、衡阳、株洲3城居民购房压力适中 ， 3城2019年房价收入比均处于片区内城市平均线上下 ， 且虽相比2018年有所延长但仍处于适中范围 。 岳阳、益阳、娄底3城居民购房较困难 ， 高房价低收入下3城房价收入比均超10年 ， 其中岳阳更是达到12.5年 ， 从实际当地楼市来看岳阳楼市在2019年也出现了一定的购买力瓶颈 。
综合而言 ， 结合城镇居民绝对购买力所代表的民富水平和相对购买力所代表的购房支付能力 ， 我们认为各城市在购买力方面可分为三个梯队：一是具有较高的民富水平与相对强的购房支付能力的城市 ， 如：长沙、湘潭、株洲；二是民富水平与城市房价相匹配 ， 居民购房支付能力适中的城市 ， 如：常德、衡阳；三是城市房价水平超出居民收入水平的城市 ， 如：岳阳、益阳、娄底 。
3、经济实力：因辐射效应 ， 长、株、潭3城经济实力最强 ， 衡阳产业结构不佳
在经济实力方面 ， 通过对城市经济的质与量两方面进行综合考量 。 其中利用GDP同比增速与人均GDP代表城市经济发展体量 ， 利用第二、三产业占整体GDP比重代表城市经济发展质量 。
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