经营能力资色·压轴榜单①｜上市房企经营能力：龙头房企排名下降
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过去20年是中国房地产行业的黄金发展期 ， 大势之下 ， 房企大多无往不利 ， 但随着房地产行业增量天花板逐渐逼近 ， 行业正在进入竞争激烈的新阶段 ， 在新阶段 ， 房企必须不断提高经营能力才能把握发展的主动权 。
和讯网房产频道独家发布《2019年上市房企经营能力榜单》（以下简称为“榜单”） ， 榜单显示 ， 2019年上市房企的整体经营能力明显提高 ， 无论是利润指标还是市值水平 ， 均较去年有明显提高 。
有意思的是 ， 不同规模的房企在经营能力上表现出较大差异 ， 销售额在千亿以上的房企经营能力普遍较强 ， 不过 ， 龙头房企经营能力相对一般 ， 榜单显示 ， 经营能力TOP10中龙头房企只有2家 ， 去年还是5家 ， 一年之内3家龙头房企跌出行业经营能力TOP10榜 。 
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1）数据来源：克而瑞、上市公司公告
2）选取样本为克尔瑞2019年销售额TOP100房企中的上市房企 ， 上市公司有双平台的 ， 仅选取控股平台 。
3）此次排名算法 ， 采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分 ， 加总后根据综合得分进行排名 。 假定参与排名的公司有50家 ， 如果一个公司在ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名 ， 那么分别对应得分48、31、41、42 ， 综合得分为162 ， 以此参与排序 ， 分数越高 ， 名词越靠前 。
4）主流房企的筛选标准 ， 综合考虑了三大因素 ， 作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一 ， 2019年克尔瑞房企销售榜单前100名；第二 ， 整体上市房企；第三 ， 相关指标可以通过公开信息渠道获得 。
房企经营能力普遍提升
上市房企2019年的经营能力究竟有多大提高 ， 这一问题最终还是要落到房企的业绩上 。 
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先来看看衡量经营能力的四个业绩指标 ， 首先是营收增速 ， 榜单显示 ， 2019年上市房企营业收入增速37.9% ， 比去年高出13.2个百分点；扣非净利润增速为56.7% ， 比去年高出9.9个百分点；ROE为18.4% ， 较去年高出1.5个百分点 。 市值方面 ， 上市房企的平均市值增加了105亿元 ， 同比增速20.5% 。
不难发现 ， 在四个指标中 ， 房企市值增速最高 。 在业内人士看来 ， 跟营收增速、净利润增速及ROE三个业绩指标不同 ， 市值没有滞后性 ， 体现的往往是当前房企在投资者心中的价值 ， 市值增长较快意味着市场对业绩增长的认可 。
此外 ， 房企市值增长较快 ， 也与城市群政策利好有关 ， 尤其是长三角和大湾区规划纲的出台 ， 在上述人士看来 ， 城市群政策的出台让人们认识到中国的城镇化红利并没有结束 ， 而且原来偏粗放的快速城镇化正在转向核心区域的深度城镇化 ， 作为服务城市发展的支柱性行业 ， 房地产必然会受到利好 。
实际上 ， 经营能力提升背后是房地产行业经营重心的转变 ， 即提质增效 ， 这是房企近几年战略层面的重大改变 ， 高质量发展已成行业主旋律 ， 提高产品力和运营效率从而提升利润水平 ， 这是现阶段房企的重要目标 。
融创董事长孙宏斌在今年业绩会上明确表示 ， 销售规模的增长未来不是重点 ， 利润和品质才是第一位的 ， 以稳健、以安全、以均衡为重点 ， 不断提高综合竞争力 ， 最终来实现利润的提高 ， 未来融创是这个管理逻辑 。
受调控及限价影响 ， 行业毛利率未来将呈现下降趋势 ， 对此 ， 万科总裁祝九胜在今年的业绩会上表示 ， 万科的应对有两点 ， 一是为客户做好产品和服务；二是持续提升管理水平 。 强调的依然是通过提高经营能力从而实现好的业绩回报 。
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