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经营能力资色·压轴榜单①｜上市房企经营能力：龙头房企排名下降( 二 )


不仅是龙头房企 ， 其他房企亦是如此 ， 比如金科对2019年的总结是从“跨越式发展”向“高质量发展”转型 。 在金科看来 ， 效益高、活力强、可持续是高质量发展的根本内涵 。
对于如何提高经营能力 ， 某券商分析师对和讯房产表示 ， 主要包括四个方面 ， 首先是提高产品力 ， 加强品牌建设 ， 在产品端向客户要溢价；其次 ， 在拿地方面 ， 企业要避免拿地王 ， 同时加快销售回款；再次 ， 实行精细化管控 ， 避免项目上跑冒滴漏；此外 ， 在融资方面 ， 要多渠道并举 ， 尽量降低融资成本 ， 提高利润水平 。
千亿房企经营能力分化
梳理榜单可以发现 ， 销售规模在一千亿以上的房企（以下简称为“千亿房企”）经营能力普遍较高 。
据和讯房产梳理 ， 在经营能力TOP20房企中 ， 2019年销售规模在一千亿元以上的房企多达15家 ， 而其余5家房企中 ， 销售规模在700亿元以上的房企高达4家 ， 有2家房企的销售规模逼近千亿 ， 分别是新力控股和龙光集团 ， 对应的销售额分别为987亿元和992亿元 ， 距离千亿只有一步之遥 。
对于该现象 ， 上述券商分析师分析认为 ， 千亿以上房企在行业内已经有了一定地位 ， 在信贷资源的获取上具备一定优势；其次 ， 这种龙头房企都在进行全国化布局 ， 更能适应现在因城施策的环境；而且 ， 千亿房企的团队比较成熟 ， 制度建设相对完善 ， 能根据市场变化比较快的做应对 ， 所以整体的经营能力较强 。
不过 ， 虽然千亿房企的经营能力整体较强 ， 但内部也出现分化 ， 尤其是龙头房企的经营能力普遍出现下滑 。
和讯房产梳理发现 ， 2019年龙头房企的三个业绩指标普遍下滑 ， ROE、营收增速、净利润分别下滑1.5个百分点、9.8个百分点、14.1个百分点 ， 只有市值保持增长 ， 行业均值从1580.5亿元上升为2046亿元 。
对于龙头房企的表现 ， 外界认为主要与龙头房企规模基础较大有关 ， 以净利润增速为例 ， 业内人士认为 ， 行业处于下行期 ， 龙头房企利润增速下降是比较正常的现象 ， 2019年利润结算一般来自于2017年和2018年的项目 ， 由于前两年地价在涨 ， 但房价没怎么涨 ， 而且2017年大家都拿了一些比较贵的地块 ， 结转的时候 ， 可能增加了一些低利润率的项目 。
除龙头房企外的其他千亿房企 ， 其经营能力在房地产行业无疑是最强的 ， 尤其在净利润增速上表现较为突出 。 榜单显示 ， 扣除龙头房企后 ， 2019年千亿房企的平均净利润增速高达91.5% ， 接近翻番 。 不过 ， 在市值方面 ， 千亿房企的均值为488亿元 ， 低于均值618亿元 ， 对此 ， 上述券商分析师认为 ， 市值变化并不取决于销售金额一个指标 ， 不能直接把销售金额和市值挂钩 。
经营能力承压

虽然2019年上市房企的经营能力普遍提高 ， 但这种提高能否持续目前还是未知数 。 一场疫情 ， 不仅改变了所有人的节奏 ， 也打乱了房企的节奏 ， 跟其他大多数行业一样 ， 房地产行业正在遭受前所未有的困境 。
以榜单TOP3房企为例 ， 三家房企2019年的各项业绩指标均处于行业前列 ， 比如 ， 2019年合景泰富营收和净利润增速均超过200%；融创中国净利润增速也高达103.5% ， ROE和营收增速均在30%以上；新城控股(601155,股吧)营收增速高达58.6% ， ROE和净利润增速均超30% 。
由于衡量房企经营能力的四个指标中 ， 有三个与业绩息息相关 ， 而业绩指标能否持续主要取决于销售增速能否保持 ， 由于疫情影响 ， 合景泰富、融创中国、新城控股前四月销售额均呈现负增长 。 财报显示 ， 合景泰富前4月累计实现合约销售195.52亿元 同比下降11.8%；融创中国前4月累计实现合同销售金额约955.2亿元 ， 同比下降19.7%；新城控股前4月累计合同销售金额约490.44亿元 ， 比上年同期下降27.99% 。
经营能力最强的三家房企尚且如此 ， 更何况其他房企 。 5月15日 ， 国家统计局发布的数据显示 ， 2020年1-4月份 ， 全国商品房销售面积33973万平方米 ， 同比下降19.3％ ， 其中 ， 住宅销售面积下降18.7％；全国商品房销售额31863亿元 ， 下降18.6％ ， 其中 ， 住宅销售额下降16.5％ 。


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