海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析(11)
投资劣势：（1）整体空置率高 ， 持有成本较高：由于海南旅游产业季节性明显 ， 因此海南的旅游地产整体空置率很高 ， 这就造成了投资者持有房产的成本较高 ， 而且房屋出租以及再出售的机会降低 。 （2）重地产轻旅游 ， 旅游配套开发程度较低 ， 娱乐配套较少：旅游地产的资金需求量很大 ， 周期很长 ， 因此海南旅游地产的通病是重房产而轻旅游 ， 对周边配套建设很慢 ， 投资者并不能即时享受开发商承诺的生活娱乐配套 。 同时已建立的配套设施缺乏后期运营的支持 ， 缺乏长效维护的支持 。 一个现象是目前海南的旅游地产周边很少有成型的游乐场和公园配套 。 例如恒大在儋州市开发的海花岛项目 ， 从2012年得到批复 ， 在2016年因违规破坏生态被迫停工 ， 2019年初才开始动工世界童话主题乐园的建设 。
4）商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束 ， 区域发展不平衡
商业地产既可以包括办公用途的写字楼 ， 也包括娱乐、餐饮等商业经营的地产 。 按照地理位置可分为两种类型 ， 一种是住宅底商 ， 即一、二层为底商 ， 三层及以上为住宅的建筑物；另一种是商铺 ， 即位于沿街商业中心 ， 全部从事商业活动的建筑物 。
图表12住宅底商和商铺的区别 
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资料来源：公开信息整理
投资方式：针对经营性投资者 ， 可以有以租代售和物业回购服务两种方式 。 以租代售的方式可以减少经营性商家的前期投入 ， 例如针对还未旺场的新商场 ， 开发商先把商铺租给经营性商家 ， 若干年后商家可优先认购 ， 以前租金可以充当购铺款 。 物业回购服务是指经营性投资者购买了商铺后 ， 如果经营不好 ， 可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商 ， 回购时限定在8年至10年 。
针对非经营性投资者 ， 可以有普通租售模式、售后包租模式、“产权式”销售模式和“商铺银行”概念销售模式 。 普通租售模式和售后包租模式都是先售后租 ， 后者由开发商代为包租 ， 以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报 。 “产权式”销售模式是指开发商将整层划分为几平方米或一二十平方米左右的小面积铺位进行销售 ， 目的是降低投资者的投入成本 ， 促进商业地产的销售 。 “商铺银行”概念销售模式是指投资者支付首付购买房产 ， 然后办理10年的银行按揭贷款 ， 月供由开发商来出 ， 开发商则以投资者首付为本返利；10年后 ， 开发商收回商铺的产权 ， 并返还给投资客户的首付款 。
图表13海南成熟商圈的商业地产价格情况 
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资料来源：各房产官网、公开信息整理
投资优势：（1）人口涌入基数大 ， 旅游消费需求旺盛：海南作为国际旅游消费中心的战略定位 ， 意味着未来将进一步吸引旅游消费需求 。 离岛免税政策力度加大、59国人员入境旅游免签政策的实施 ， 再加上“百万人才进海南”计划 ， 未来海南人口涌入基数将继续扩大 。 带来旺盛的旅游和消费需求 ， 使商业地产有进一步发展空间 。 （2）优质企业进驻海南 ， 商业地产需求进一步上升：根据建设自贸区、自贸港的战略定位 ， 海南已经瞄准世界500强、全球行业领军企业和知名品牌企业开展点对点招商 ， 目前已经取得不小的进展 。 例如阿里巴巴与海南国际旅游岛先行试验区签订战略协议 ， 在信息产业、文化创意产业等领域展开合作 。 京东集团成立海南区域总部 ， 在金马现代物流园区建设电子商务、物流枢纽和运营结算中心 。 优质企业进驻海南 ， 商业地产的招商环境持续向好 ， 对商业地产的需求也将会上升 。 （3）不受限购政策约束：在海南省全域限购房产的背景下 ， 商业地产由于商用性质不受限购的约束 ， 与住宅投资相比是一个比较明显的优势 。
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