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海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析( 九 )


与商品住宅不同 ， 酒店公寓在拥有独立产权、配备厨卫的传统公寓基础上 ， 增加客房打扫、洗衣、送餐等酒店式服务 。 投资者既可以用于自住 ， 又可以交由运营管理公司以酒店的形式出租 ， 获得投资回报 。
投资方式：目前海南省的酒店公寓管理有三种模式 ， 第一是应用最广泛的售后返租模式 ， 即投资者从开发商手里购买房产 ， 开发商或第三方物业管理公司代表投资者将房产出租 。 投资者获得不同时间长度年固定5%—7%的回报 ， 为房价一次性折返 ， 相当于7-7.5折出售 ， 甚至更低 。 第二是酒店托管 ， 由酒店方负责客房经营 ， 客房收入的35%-45%由业主分配 ， 但目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多 。 第三是代租 ， 管理公司与业主签署委托经营合同 ， 实现风险共担 ， 对经营利润进行分配 ， 一般为三七分成 。 无论哪种方式投资者都可以获得每年一定天数的免费入住 ， 一般为30-60天 。
图表9：海南部分酒店公寓返租情况
海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析
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数据来源：各房产官网 ， 如是金融研究院整理
投资优势：（1）满足“自住+投资”两种需求：投资者在海南投资房产 ， 大多是为了度假自住 ， 而在自住的时间之外 ， 房屋的空置率很高 。 酒店公寓的出租方式 ， 能够合理安排房屋的出租时间 ， 并且为业主提高每年一定的免费居住天数 ， 可以满足投资者“自住+投资”两种需求 。 （2）南部区域出租率更高：海南每个区域的旅游热度不尽相同 ， 一般是南部城市游客较多 ， 对酒店住宿的需求大 ， 且相关的餐饮、娱乐商业配套齐全 。 在这些地区由专业托管机构对公寓进行统一酒店式装修 ， 再统一提供标准化的服务 ， 可以形成行业规模性 ， 保证房屋的出租率 。 （3）租金回报率高：相对于普通住宅出租市场的相互竞争 ， 酒店公寓统一的运营方式使各业主的经济利益捆绑 ， 可以保证物业的整体租价 。 例如观澜湖地区 ， 面积同为67平方米的房屋进行出租 ， 普通住宅观澜湖观邸标价3000元/月 ， 酒店公寓观澜湖·汀澜度假公寓前5年每月返租托管金4100元 。
投资劣势：（1）产权期限较短：如果是商住公寓产权只有40年 ， 而且不能落户 。 相比于住宅类70年的产权期限 ， 产权期限较短 。 （2）收益风险较大：目前来看 ， 国家相关职能部门对于售后返租行为基本都持否定态度 。 如果房屋出租情况不好 ， 开发商出现资金短缺 ， 可能出现租金拖欠、租金无法收回等风险 。 （3）归入限购范围：虽然我国大多数地区的酒店公寓不受商品房限购限贷的调控 ， 但是海南实施全域限购包括酒店式公寓 。 （4）首付比例高 ， 居住性不是特别好：酒店公寓的商住类型 ， 首付比例要求较高 ， 一般为5成起 ， 且不能用公积金贷款 ， 同时过户需要缴纳的税种繁多且税率较高 。 酒店式公寓一般为小户型 ， 房屋面积在40-73平方米左右 ， 通透性、采光性较差 ， 同时小区容积率较高 。
2）养老地产：政策红利支持康养资源丰富 ， 缺乏专业护理人员和社区氛围
养老地将养老服务融合于地产开发项目之中 ， 养老地产的生活配套设施要比较齐全 ， 其中医院、市场、公园是必须具备的三个要素 。
开发形式：海南养老地产的开发形式主要有三种 ， 一种是纯养老机构运营模式 ， 只租不售 ， 开发商同时担任运营商的角色 ， 持有房产并长期租赁 ， 按月收取服务费 。 对于老人需要的医疗、保健、娱乐等综合配套齐全 ， 如海口恭和苑 。 第二种是纯地产开发项目 ， 只是在传统的地产开发基础上将客户群定位为中老年人 。 第三种是混合型养老地产项目 ， 直接出售产权 ， 再将利润部分反哺到养老服务配套上 ， 也可以实行会员制 ， 通过缴纳会员费享受一定时间的居住权和配套使用权 ， 如海口颐养公社·阳光城(000671,股吧)、三亚恒大养生谷等 。


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