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海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析( 八 )


旅游配套：在旅游地产方面 ， 澄迈开发的比较早 ， 盈滨半岛旅游度假区和富力红树湾生态旅游项目已基本建成 。 盈滨半岛旅游度假区依托海湾资源 ， 旨在打造集滨海旅游休闲、康体健身于一提的国际化旅游度假区 ， 吸引了山东鲁能地产、远洋地产等房企在此布局 。 富力红树湾生态旅游区则依托于红树林湿地资源 ， 增加专业高尔夫球场 ， 并配备银康海医附院红树湾医院等医疗配套 ， 竭力打造高端养老旅游类项目 。
房价水平：澄迈全镇平均房价在1.3万/平米左右 ， 富力红树湾1.55万/平米左右 ， 盈滨半岛附近1.6万/平米左右 。 可以发现 ， 澄迈的房价都要远远低于毗邻的海口市 ， 使得澄迈成为楼市的价值洼地 ， 近年来受到海南置业者的青睐 。
10）中部地区：内陆城市 ， 交通受限 ， 全省房价最低
中部地区是指环岛高铁没有经过的市县 ， 包括定安县、屯昌县、琼中县、白沙县、保亭县、五指山市 。 这些市县都位于海南岛的中部 ， 并且没有海岸线 。
气候环境：海南岛地处热带北缘 ， 年平均气温22~27℃ 。 以五指山山脉为界 ， 白沙、五指山、琼中为山区；山脉的南面是保亭 ， 全年干燥温暖；山脉的北面是屯昌和定安 ， 冬季相对湿润一些 。
景观资源：中部地区有一个最大的劣势 ， 就是没有海湾资源 。 景区大多是以山区资源和热带雨林资源为主 ， 例如五指山、黎母山森林公园等 。
交通区位：中部地区总体的特点是处于海南岛的内陆 ， 交通不便利 ， 即使距离海口、三亚比较近 ， 但是只有公路一条途径 ， 铁路、航空交通非常缺乏 。 在环岛高铁开通的站点中 ， 也没有涉及到这几个市县 ， 因此交通是限制中部地区发展的关键 。
旅游配套：在旅游配套方面 ， 中部地区也远不如沿海地区发展的完善 ， 没有规划对商圈的建设 ， 更多的是依据自然资源打造旅游乡镇 。 又因为没有了海湾资源 ， 中部地区只能依托其他资源开发旅游地产 ， 如五指山依靠热带雨林资源 ， 保亭、白沙、琼中依靠当地的黎苗文化 ， 但目前都没有形成规模 。
房价水平：从2018年底开始 ， 中部地区的房价持续下降 ， 保亭房价最高 ， 在1.9万/平左右 ， 其余各地房价基本在1万/平米左右 ， 琼中均价只有6200元/平米左右 。
总结一下 ， 如果需要在海南买房 ， 首先要了解限购政策 ， 非本市户籍购房的首付比例70% ， 五指山、保亭、琼中、白砂4个市县只能向本市县居民家庭销售 ， 海口、三亚、琼海需缴纳5年社保 ， 其他地区需缴纳2年社保 ， 且只能购1套 ， 不能补缴 。 限售5年 。
其次 ， 从房价的分布来看 ， 中部地区多山无海 ， 主要发展农业 ， 价格较低 。 其次是西部地区 ， 基础设施建设略有不足 ， 旅游配套尚待完善 ， 适合不急于居住的人群 。 东北部地区房价稍高 ， 尤以海口配套设施最好 ， 适合长居 。 东南部地区价格最高 ， 沿海片区旅游资源最丰富 ， 吸引游客最多 ， 旅游地产开发相对完善 。 目前的房价洼地应该是靠近海口、三亚两地的临近市县 ， 与两地气候环境相近但房价更低 ， 比如临近海口的澄迈和临近三亚的陵水 。
如果以气候环境、旅游为中心 ， 可以优先考虑北纬18度线上的三亚、陵水、万宁等地区 ， 这些地区冬天温暖且开发较早 ， 配套比较成熟 。 尤其是三亚 ， 旅游资源最丰富 ， 也有国际机场 ， 是最吸引国际游客的城市 ， 旅游地产开发完善 ， 在国际旅游消费中心的战略定位下优势仍比较明显 ， 但房价高一些 。
如果以养老为中心 ， 可以优先考虑偏东部城市 ， 如澄迈、海口、琼海等地区 ， 这些地区虽然纬度稍高 ， 但医疗水平较高、生活配套比较齐全 ， 自然环境适合老人居住 。 且房价没有南部旅游城市高 ， 性价比较好 。
3
海南各类型地产投资价值
1）酒店公寓：降低自持住宅的空置成本 ， 也受限购政策约束


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