海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析( 四 )
图表4：海南和佛州在自然禀赋上极为相似 
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资料来源：WIND ， 如是金融研究院
但是从房价水平来看 ， 佛州核心城市的房价只有海南的70-80% 。 在对标城市中 ， 三亚均价37527元/平 ， 迈阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均价16662元/平 ， 奥兰多2004美元/平（合13446元/平） 。 也就是说佛州的城市房价只有海南对标城市的70-80% ， 反映出目前海南的发展模式更加依赖房地产 ， 房价比较优势并不明显 。 如果对比在城市中地理位置、配套设施、建筑面积都相近的房产 ， 三亚要比迈阿密价格多出超100万人民币 。
图表5：三亚和迈阿密市中心房产对比 
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资料来源：如是金融研究院整理
长期来看 ， 产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑 。 目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重 ， 一方面 ， 这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符 。 另一方面 ， 对标国际知名旅游岛发现 ， 海南的旅游业发展水平仍待提高 ， 且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔 ， 对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰 。 未来应在弱化大规模的地产开发的同时 ， 重新集中到旅游主业上来 。 在产业层面 ， 战略思路一点都没有模糊的玩平衡 ， 定位非常精准务实 。 明确提出“不能以转口贸易和加工制造为重点 ， 而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导” ， 这就是未来海南产业发展的方向 ， 再具体点说 ， 大健康、教育、旅游、科技是核心方向 ， 可以重点关注十大产业：种业、医疗、教育、体育、电信、互联网、文化、维修、金融、航运 。 当然 ， 习总书记还是特别强调了“绿水青山就是金山银山”的发展理念 ， 要开发 ， 更要保护 ， 不仅要保护 ， 还要打造成“国家生态文明试验区” 。
图表6：对标佛州海南经济发展差距仍较大 ， 未来应着力推进产业新旧转换 
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数据来源：WIND ， 如是金融研究院
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海南各区域投资价值
根据政府对开发各城市圈的规划定位 ， 东部为琼东会议旅游性经济圈；西部为琼西休闲工业经济圈；中部为琼中农产业休闲业经济圈；北部为琼北综合经济圈；南部为琼南国际旅游经济圈 。
图表7：政府将整体开发划分为5个都市圈 
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图片来源：海南看点
海南区域发展不平衡的现象比较突出 ， 总体来说西部落后于东部 。 西部城市主要包括休闲工业经济圈和综合经济圈 ， 总体上发展缓慢 ， 东部城市则包括国际旅游经济圈和会议旅游经济圈 ， 是海南的一个黄金旅游线路 ， 也是优势资源最集中 ， 发展速度最快的区域 。 本文以海南环岛铁路的站点为顺序 ， 按照先东线后西线 ， 将海南省各个城市的气候环境、景观资源、交通区位、旅游配套和房价水平方面的优劣势进行梳理 。
1）海口：省会城市配套最完善 ， 长期居住的首选
气候环境：海口属于北部半湿润区 ， 年平均气温24℃ 。 但是因为北方无遮无拦 ， 冬季的冷空气可以侵入 ， 所以相对于南部全年温暖的城市来说 ， 显得四季分明 ， 冬天可能会有10度以下的低温 。
景观资源：海口的旅游资源非常丰富 ， 自然景观和人文景观兼具 。 自然景观有西海岸假日海滩、雷琼世界地质公园、万绿园等 ， 人文景观有骑楼老街、冯小刚电影公社、“环球100”电影主题公园等 。 近年来 ， 一些旅游度假区也不断兴起 ， 包括观澜湖旅游度假区等 。
交通区位：海口作为海南省的省会城市 ， 也是国家“一带一路”的战略支点城市 ， 交通十分便利 。 航空方面 ， 美兰国际机场可以满足国内、国际的出行需求；铁路方面粤海铁路连接广东 ， 环岛铁路连接海南各沿海城市 ， 去往博鳌最快40分钟 ， 去往三亚最快1个半小时到达 。 城际快线的建设将加强市区内立体交通价值 。
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