江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析( 二 )


图表1：过去十年海南房价累计涨幅追平一线城市
海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析
图片

数据来源：WIND ， 如是金融研究院
1）房价上涨的内在逻辑：岛外需求抢占稀缺海岛资源 ， 政治优势提升价格预期
海南的房价是否已经透支？回答这个问题前需要首先明确海南房价上涨的几个基本逻辑：
第一 ， 自然环境特殊：热带气候和滨海资源独一无二 ， 是国内旅游、度假、养老置业首选 。 海南岛是中国唯一一个占据北纬18度线（国际上称为黄金度假线）的海岛 ， 年平均气温 22~27℃ ， 最冷的一月份温度仍达 17～24℃ ， 光温充足 ， 气候舒适 ， 雨量充沛、森林覆盖率达 61.9% 。 与东部其他滨海城市相比 ， 海南的气候环境和景观资源也当属稀缺 。 一是全年无冬 ， 四季均可游览滨海项目；二是在内陆城市饱受雾霾侵袭的当下 ， 海南全年空气质量优良率为94.8% ， 位居全国第一；三是拥有更加细腻洁白的沙滩和更优良的水质 。 另外 ， 海南境内海岸线绵长 ， 有大小港湾19个 。 地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源极其丰富 ， 可充分利用海景资源进行开发建设 。 依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境 ， 海南地产的价格也水涨船高 。
第二 ， 区域定位特殊：从国际旅游岛到建设自贸区、自贸港 ， 战略性区域政策出台提升房价预期 。 一线城市人口体量千万以上 ， 经济规模万亿以上 ， 是国家经济、政治、文化、金融、科技发展中心 。 而海南的定位是国际消费中心、建设自贸区、自贸港 ， 发展旅游业和服务贸易是重中之重 ， 无论是人口体量还是经济规模都与一线城市有较大距离 。 海南前期的房价上涨的催化剂是战略性区域政策支持指明未来经济增长点 ， 提振市场预期 。 从历史房价表现来看 ， 海南房价经历过两次大幅拉升 。 第一次是2009年公布国际旅游岛定位 ， 房价3个月涨幅达53% ， 第二次是2018年全岛建设自贸区、自贸港 ， 房价3个月涨幅达11%（虽然限购导致涨幅不及2010年 ， 但也超过过去8年总涨幅） 。 区域重大战略定位的出台给海南的产业发展提供了新的机遇 ， 也在一定程度上支撑房价在高位横盘企稳 。
第三 ， 需求结构特殊：以岛外投资性需求为主 ， 岛内需求基本饱和 。 一线城市房价上涨的内在驱动力是高收入吸引人口向大都市快速集聚 ， 需求结构中首次置业刚需和首次改善性需求占比超过50% 。 而海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求 ， 需求结构中岛外购房占比超88% ， 其中54%为东三省、京津冀地区人群“候鸟型”置业 ， 即冬天来暂住 ， 春天就飞走了 。 而目前海南户籍人口只有925万 ， 除了海口靠本地人口购房外 ， 其他地区岛内需求基本饱和 。 这种需求结构导致房价受政策影响的弹性非常大 ， 通常会伴随着政策利好经历短期快速上涨 ， 也会因为限购政策的出台迅速冷冻市场 。
第四 ， 供需矛盾特殊：供不应求的基本面短期不会改变 ， 存量地产价值或将重估 。 这两年海南的新增商品住房供地非常少 ， 2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩 ， 平均去化周期下降到11个月 ， 如果没有新增供给 ， 按目前的库存只能支撑不到一年半的销售 ， 存量已经见底 。 而随着“两个暂停”政策的实施 ， 限制土地开发供应 ， 2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应 ， 限制海岸线开发 。 未来新增供给不会太多 ， 一房难求的局面或将出现 ， 而现有存量土地的价值或将重估 。
图表2：2017-2018海南土地供给和成交数量显著下滑
海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析
图片

数据来源：WIND ， 如是金融研究院
2）未来房价走势：短期看政策增量 ， 中期看可替代性 ， 长期看产业转换


推荐阅读


上一篇：海南管清友：海南是今年最有增量的一个地方

下一篇：哈勒吨|警告称不要重现在叙利亚的作为，美国在利比亚发现俄罗斯战机