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海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析

如是金融研究院执行院长、财富指北CEO 朱振鑫
如是金融研究院高级研究员李畅
在2015年时有人曾预测 ， “十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门 ， 而是海南” ， 这种说法虽然有些绝对 ， 但似乎不无道理 。 2018年国家赋予海南自贸港的战略定位 ， 海南正迎来继1988年建省办经济特区和2009年国际旅游岛上升为国家战略之后跨越式发展的第三次机遇 。 6月1日 ， 总书记再次对海南自贸港建设作出重要指示 ， 指出要把制度集成创新摆在突出位置 ， 自贸港建设范围覆盖全岛 。 到2025年初步建成自贸港政策制度体系 ， 到2035年成为我国开放型经纪新高地 ， 到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港 。 自贸港是中央对海南最高级别的战略支持 ， 是最高水平的开放形态 ， 不只是贸易开放 ， 还要金融开放 ， 想象空间非常大 。 今年是海南自贸港建设开局之年 ， 建设总体方案的发布有望提上日程 ， 海南成为我国对外开放的新高地指日可待 。
目前海南的经济体量虽然与北京上海不可同日而语 ， 但房价涨幅却已向一线城市看齐 。 2019年 ， 在全域限购实行一年半之际 ， 海南全面放宽落户限制 ， 只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户 。 这样不仅可以为自贸港建设吸引人才流入 ， 而且也会增加购房需求 ， 限购政策变相放松的信号已经出现 ， 被抑制许久的市场又开始蠢蠢欲动 。 后限购时代 ， 海南的房地产市场是否还能延续过去的辉煌？哪些地区还是潜力较大的价值洼地？
目录
一、海南市场整体投资价值
1、房价上涨的内在逻辑：岛外需求抢占稀缺海岛资源 ， 政治优势提升价格预期
2、未来房价走势：短期看政策增量 ， 中期看可替代性 ， 长期看产业转换
二、海南各区域投资价值
1、海口：省会城市配套最完善 ， 长期居住的首选
2、文昌：高科技产业发展基地 ， 旅游配套相对较弱
3、琼海：博鳌概念带动全市发展 ， 着力提高医养水平
4、万宁：海滨旅游资源丰富 ， 知名房企进驻开发海湾景区
5、陵水：气候环境与三亚相似 ， 旅游配套比较完善
6、三亚：旅游资源最优越 ， 海南地区房价最高
7、东方：旅游资源开发较晚 ， 配套尚不完善
8、儋州：西部经济最发达地区 ， 洋浦港或成自贸港建设中心
9、澄迈：毗邻海口的价值洼地 ， 养老地产首选
10、中部地区：内陆城市 ， 交通受限 ， 全省房价最低
三、海南各类型地产投资价值
1、酒店公寓：降低自持住宅的空置成本 ， 也受限购政策约束
2、养老地产：政策红利支持康养资源丰富 ， 缺乏专业护理人员和社区氛围
3、旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑 ， 互动娱乐配套较少
4、商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束 ， 区域发展不平衡
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市场整体投资价值
总体来看 ， 海南市场的投资价值在于两方面 ， 一方面是自然资源的稀缺性和唯一性 。 海南是国内唯一长夏无冬的热带岛屿 ， 阳光碧海 ， 椰风沙滩 ， 北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛 。 另一方面是政治优势的突破性和开放性 。 按照海南被中央赋予新定位 ， 海南不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地 ， 更承接建设自贸区、自贸港的政治优势 ， 未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口 。 在具备突破性建设潜力的政策空间下占有稀缺海岛资源是海南投资最大的价值诉求 。 具体表现为：海南房价在过去十年涨幅国内领先 ， 未来的上涨空间仍较大 。
过去十年 ， 海南的房价涨幅已追平一线城市 ， 房价收入比仅次于深圳 。 2008-2019近十年间三亚、海口的房价累计涨幅分列全国第一第二 。 从绝对房价上来看 ， 2020年4月三亚、海口均价分别达到3.8万/平和1.7万/平 ， 是2008年的4.4倍和3.6倍 ， 同期上海房价上涨3.3倍 ， 广州房价上涨4.2倍 ， 均不及三亚房价涨幅 。 但如果从城市经济发展水平上来看 ， 海南与一线城市的差距却在不断拉大 。 2019年海南GDP总量在全国31省、直辖市、自治区中排名28 ， 三亚以27.6的房价收入比排在上海、北京前面 ， 仅次于深圳 。


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