海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析( 三 )
从市场基质来看 ， 供不应求的局面决定海南房价仍有一定上涨空间 ， 但这种上涨空间短期内会被全域限购政策抑制 。 因此 ， 未来十年海南房价是将延续过去的神话赶超一线城市 ， 还是会像2010-2018年时期横盘震荡 ， 短期来看取决于区域政策增量变化 ， 中期来看受可替代选择的数量影响 ， 长期来看取决于产业新旧动能转化是否顺利 。 目前可以看到的是 ， 落户政策放宽变相放开了限购政策 ， 释放的需求对房价上涨提供一定支撑 。 但是今年3月海南楼市逆势收紧 ， 政策很明显在引进人才的同时不想给房价上涨的预期 ， 未来限购政策不太可能全面放开 ， 边际放松和定向放松是可以期待的 。
短期来看 ， 区域政策增量变化是影响海南房价走势的最重要因素 。 一是自贸港建设政策红利有望升级 。 海南自贸港的定位是远高于国际旅游岛的 ， 想象空间非常大 。 自由贸易港是当今世界最高水平的开放形态 ， 放眼全球 ， 知名的自贸港包括中国香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等 ， 都是全球经济中开放最高的地区 ， 以低廉的通商成本、灵活的金融制度和发达的服务贸易吸引世界各地的货船、人流和资金在此汇集 。 如果能做到自贸港建设要求的高度 ， 海南有望能实现高度的贸易自由化、建设国际离岸金融中心、国际资产交易中心、发展具有国际竞争力的离岸贸易和税制安排 。 可以说自贸港战略为海南迎来第三次历史机遇 。 可以想象的发展方向有：财税改革 ， 包括离岛免税提质扩容；所得税减免以提升竞争力；央地财税调整等等 。 以及金融改革 ， 包括发展离岸金融；以橡胶和油品期货、金融科技等新兴领域为突破口 ， 实现金融另类创新赶超等等 。 二是限购政策边际放松 ， 释放房价上涨的空间 。 短期海南房价走势受限购政策影响非常大 。 2018年全域限购政策出台 ， 同时从2018年8月开始对商品住宅网签实行严格管理 ， 导致商品住宅成交面积骤减 ， 销售额也迅速下滑 ， 新房市场承压 ， 房价重回横盘 。 2020年开年受到疫情影响成交出现大幅下滑 。 2014年房价出现小幅下跌也是因为前期限购极大的抑制了岛外需求 。 需要关注的是 ， 2019年先是出台新政更大范围放松人才购房政策 ， 后又全面放宽落户限制 ， 只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户 。 不仅可以为自贸港建设吸引人才流入 ， 而且也会增加购房需求 。
图表3：限购后海南住宅住宅销售面积和销售额均显著下降 
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数据来源：WIND ， 如是金融研究院
中期来看 ， 城市的可替代性一定程度上影响海南房价上涨空间 。 从国内来看 ， 部分滨海城市拥有海湾、沙滩等类似的景观资源 ， 在全域限购政策下对海南市场有一定的替代性 ， 但优缺点也十分明显 。 例如 ， 北部的滨海城市大连均价1.3万/平米 ， 青岛均价2.3万/平米 ， 房价优势明显 ， 但冬季寒冷 ， 宜居海岸线较短 ， 沙质较差 ， 夏季人满为患 。 南部的滨海城市厦门气候宜人 ， 海滨资源也比较丰富 ， 但均价达4.3万/平米 ， 比三亚价格更高 。 与海南距离近的北海均价较低 ， 海景房也不到1万/平米 ， 但城市量级太小 ， 配套落后且交通不便利 ， 居住舒适度较差 。
从国际上来看 ， 泰国的普吉岛、印尼的巴厘岛 ， 马来西亚的兰卡威等国际旅游城市与海南也有相似之处 ， 但便利性不高 ， 而且在全球疫情的影响下出国旅游会受到较为明显的影响 。 再长远一点看 ， 海南旅游发展研究会孙德清曾表示 ， “国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下 ， 如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错 。 ”如果将海南对标佛罗里达 ， 会发现二者在自然禀赋上非常相似 。 比如 ， 两个地区均位于国土最南部 ， 年均温度22度左右 ， 气候温暖适宜 。 同时二者都拥有漫长的海岸线和优质沙滩 ， 蓝天碧水成为吸引游客独特的自然环境 。
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