海南海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析( 十 )
图表10海南养老地产部分项目价格情况 
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资料来源：各房产官网、公开信息整理
投资优势：（1）得天独厚的自然条件释放“银发经济”市场空间：2018年中国60周岁以上人口占总人口比重为17.9% ， 已经超过了0-15岁人口 ， 人口老龄化加剧 。 老年人口消费需求也不断扩大 ， 预计到2030年“银发经济”市场规模将超过18万亿元 。 同时 ， 家庭小型化的发展急需居家养老以外的补充养老模式 。 海南拥有发展养老地产得天独厚的自然环境和健康资源 ， 老年人来海南养老仍有旺盛需求 。 （2）政策支撑医疗配套资源水平提高：在养老地产发展过程中 ， 医疗水平是最重要的一环 。 为此 ， 海南省“十三五”规划中已经指出 ， 在海口、三亚、儋州等城市开展医养结合试点示范工作 ， 到 2020 年 ， 医疗健康产业总产值达到 1000 亿元 。 在政策支持下 ， 目前海南已经建立了包括博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海南省肿瘤医院 ， 三亚国康医院、三亚海棠湾恒大国际医疗中心在内的一批各具特色、不同模式的医养结合企业和医疗机构 。 医院、社区医疗单位水平提高 ， 使海南养老地产的吸引力增强 。
投资劣势：（1）总体生活、医疗配套建设难度大 ， 缺乏专业护理服务人员：对于房地产开发企业来说 ， 类似于恭和苑的养老项目运营收益率在8%-12%之间 ， 与传统的地产开发项目相比差距很大 。 目前养老地产并非真正从现金流赚钱 ， 投资回报周期相当长 ， 如果想建设非常完善的养老、医疗、康复、文化、娱乐等服务设施难度很大 。 导致目前众多大规模养老地产由于距市中心较远 ， 生活医疗等配套难以跟上 ， 专业护理人员缺乏 ， 部分项目甚至变成以养老为噱头的纯房地产销售项目 ， 失去了养老地产的内核 。 2）候鸟型居住导致养老社区氛围冷清：养老地产的的社区氛围非常重要 ， 老年人聚集在一起生活和活动 ， 营造老有所乐的氛围 。 然而由于海南的“候鸟型居住”特点 ， 养老地产一年中大部分时间是空置的 ， 缺乏邻里氛围和人文关怀 ， 反而没能满足老年人的精神需求 。
3）旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑 ， 互动娱乐配套较少
旅游地产的传统概念是依托已有的自然资源建设住宅区 ， 或是以人造景点来配套于住宅 。 近年来知名房企纷纷建设综合性旅游住宅区 ， 集旅游娱乐配套和日常生活配套于一身 ， 提升了旅游地产的功能性 。
开发形式：海南省的旅游地产具有鲜明的特点 ， 即大多为旅游度假地产 。 由于冬日的温暖气候 ， 海南省在冬季会接待很多游客来此过冬 ， 也就是“候鸟式居住” 。 因此旅游地产多建在著名风景区附近 ， 专门为度假者提供 ， 承担旅游休闲居住的“第二居所”的功能 。
图表11海南知名房企开发旅游地产价格情况 
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资料来源：各房产官网、公开信息整理
投资优势：（1）自然资源丰富：海南省具有天然蜿蜒漫长的海岸线 ， 尤其是海湾资源丰富 ， 自然景观众多 ， 生态价值优势凸显 ， 能为投资者提供长效舒适的居住环境 。 （2）国际旅游岛发展提供价值支撑：国际旅游岛建设为旅游地产提供了机遇 ， 随着海南入境游客不断增加 ， 对旅游地产的需求也愈发旺盛 ， 为旅游地产提供价值支撑 。 （3）知名房企入驻 ， 从粗放型开发向精细化开发转型：早期海南地产开发缺少整体规划标准 ， 出现了很多投机性项目 ， 以粗放型开发为主 。 随着旅游地产发展进阶 ， 对资源型土地的开发门槛提高 ， 对开发商的资质要求也明显提高 。 随着万科、恒大、碧桂园等知名房企纷纷入驻海南 ， 使旅游地产整体开发品质明显提升 。 高端精品住宅和旅游综合体产品将成为产品开发的两大特征 ， 根据各地块特征进行差异化的产品 ， 满足从低端到高端旅游地产的全域客群需求 。
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