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销售房地产“抢收潮”持续 房企以价换量维系现金流

房地产资金链缺口 ， 正被努力填补 。
近日 ， 上市房企陆续发布2020年5月销售业绩 。 随着新冠肺炎疫情影响逐渐减弱 ， 房企5月的销售规模继续攀升 ， 甚至超过去年同期 。 在此过程中 ， 以价换量的现象较为普遍 ， 凸显出房企为促进销售而做出了主动调整 。
头部房企中 ， 万科、恒大、碧桂园的销售规模都高于去年同期 。 其中 ， 恒大已连续三个月销售规模突破600亿 。 但恒大的让利力度也不小 ， 今年前5月 ， 恒大的销售均价为9069元/平方米 ， 同比下降15.6% 。
不过 ， 大部分房企前5月的累计销售规模仍低于去年同期 。
销售回款是房企现金流的主要来源之一 。 某20强房企相关负责人向21世纪经济报道采访人员表示 ， 近一段时间虽然市场有所升温 ， 但房企对外投资的力度也在加大 ， 很多企业的现金流警报并未解除 。 加之市场走势仍然存在不确定性 ， 未来一段时间 ， 加大销售、保卫现金流仍将是企业的战略重心 。
牺牲利润率
为对冲新冠肺炎疫情的影响 ， 恒大从今年2月开始就大力推动网上销售 ， 并实施了广泛的价格优惠 。 今年2月至5月 ， 恒大的月度合约销售额分别为447.3亿元、621亿元、652亿元、602亿元 。
今年前5月 ， 恒大累计合约销售金额2727.9亿元 ， 同比增长约17.8%；累计合约销售面积3007.9万平方米 ， 同比增长四成 。
今年前5月 ， 万科累计实现合同销售面积1575.5万平方米 ， 合同销售金额2471.1亿元 ， 均比去年同期有所下滑 。 但5月单月 ， 万科的合同销售金额为612.8亿元 ， 同比增长5.67% 。
碧桂园在今年1-5月共计实现权益合约销售额2059.9亿元 ， 同比下降7.03% 。 但5月单月的权益销售额为561.1亿元 ， 同比增长3.29% 。
上述房企在5月普遍实现销售增长 ， 与市场的恢复密不可分 。 由于疫情推迟了需求释放、五一小长假和房贷利率下滑等原因 ， 多个城市的房地产成交量明显升温 ， 杭州、成都、南京的部分项目 ， 一度出现“万人摇号”的盛况 。
与此同时 ， 在已经发布销售简报的房企中 ， 价格让步较为普遍 ， 这也被认为是刺激交易的另一个原因 。
除恒大、碧桂园等头部房企外 ， 佳兆业在5月的平均售价约为15005元/平方米 ， 同比下降约22.2% 。 今年前5月 ， 佳兆业的平均售价同比下降约14.8% 。
今年前5月 ， 旭辉的合同销售均价约为16600元/平方米 ， 比去年全年的16700元/平方米略有下降 。 正荣在前5月的销售均价为15300元/平方米 ， 略低于去年全年的15500元/平方米 。 此外 ， 合景泰富、富力的销售价格 ， 均低于去年年末的水平 。
分析人士普遍认为 ， 价格让步有助于刺激销售 ， 但会使房企的利润率继续下滑 。 Wind的统计显示 ， 2020年第一季度 ， 申万房地产板块整体销售净利润率为8.73% ， 同比下降4.40个百分点 。
但总体来看 ， 房企的销售缺口仍然存在 。
易居克而瑞的统计显示 ， 今年5月 ， TOP100房企单月实现销售金额（全口径）10915.4亿元 ， 环比增长21.3% ， 同比增长12.2% 。 但累计来看 ， 2020年1-5月 ， TOP100房企的销售规模仍比去年同期下降了7.9% 。
促回款仍是首选
“与其说是抓销售 ， 不如说是抓回款 。 ”前述房企人士表示 ， 近几个月 ， 房企采用各种方式刺激销售 ， 首要目的并非完成销售目标 ， 而是维持现金流 。
据悉 ， 近几个月由于销售受阻 ， 房企的资金链普遍受到影响 。 为此 ， 企业普遍收缩了投资规模 ， 各别房企还通过降薪、裁员等举措来缩减内部开支 。 4月以来 ， 市场逐渐升温 ， 但由于前期的销售缺口较大 ， 企业的资金链警报仍未完全解除 。
国家统计局的数据显示 ， 今年1-4月份 ， 房地产开发企业到位资金47004亿元 ， 同比下降10.4% 。 其中 ， 占资金来源四成以上的定金及预收款、个人按揭贷款两项 ， 分别下降18.9%和5.4% 。


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